20210818-城市测量师行-房地产_2021.7-成交同环比均下滑_二手住宅市场热度稍降_6页_1mb

报告摘要

上海2021年7月二手住宅市场总结

核心内容

2021年7月，上海二手住宅市场整体表现趋于平稳，成交量与成交价均出现环比下滑，但成交均价略有上涨，延续稳步上行趋势。市场热度有所下降，主要受下半年楼市调控政策及房贷环境变化的影响。

主要观点

成交量与价格走势：
- 7月二手住宅成交环比下降14%，交易热度稍降。
- 成交均价环比微涨1%，同比上涨27.77%，显示市场整体价格持续上行。
调控政策影响：
- 下半年伊始，上海出台多项调控政策，包括规范存量房房源核验、加强住房赠与管理等，旨在防止市场炒作和违规行为。
- 配合房贷额度收紧和利率提升，政策组合拳或有效抑制市场热度，预计下半年市场整体以稳为主。
区域成交情况：
- 多数行政区成交环比下滑，与全市趋势一致。
- 崇明区连续四个月成交下滑，但降幅收窄，本月环比下跌不足1%。
- 静安、杨浦两区在上月下跌后，本月成交回升属正常波动。
- 外环线以外区域成交环比增幅较大，个别板块涨幅超过50%，同比也有显著提升。
热门板块表现：
- 嘉定北部、佘山、陈家镇等板块成交环比和同比增幅居前，其中嘉定北部增幅最大，达到58.49%。
- 华泾板块成交环比增长28.07%，但同比下滑40.65%，显示该区域去年热度较高，今年有所回落。
RVMS基价分析：
- 7月全市小区基价均值为65,706元/平方米，环比上涨1.2%，同比上涨27.77%。
- 外围区域涨幅较小，中心城区如虹口、普陀等因城市更新，基价上涨明显。
- 崇明和金山两区虽有均价上涨，但内部个别板块出现下跌，跌幅主要集中在崇明其他板块和金山新城板块。
成交结构变动：
- 70平方米以下户型成交占比继续减少，其余面积段稳中有升。
- 330万元以上物业成交份额扩大，时隔五个月重回30%以上，反映改善型需求增加，市场结构进一步上移。