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2023年11月上海住宅买卖市场总结

核心内容概览

2023年11月，上海住宅买卖市场整体表现疲软，新房市场供应量激增，但成交低迷；二手房市场成交量小幅回升，但价格下跌趋势明显，市场修复节奏缓慢。政策调整对市场有一定提振作用，但购房者观望情绪仍较浓厚。

新建商品住宅市场分析

供应与成交情况

• 供应量激增：11月新房供应量环比上涨24%，仅次于6月，成为年内第二高。
• 成交低迷：成交面积与上月持平，但同比减少42%，市场整体需求不足。
• 去化困难：新增存量面积扩大至166万平方米，远郊区域去化压力尤为突出。

触发积分制情况

• 触发比例下降：11月触发摇号积分制的项目为5个，较上月减少1个。
• 区域分化明显：
  • 内环内：仅有少数项目触发积分制，多数项目认购率不足100%。
  • 外环内：部分项目如世纪前滩天汇认购率仅50%，表现不佳。
  • 外郊环：部分项目如招商市政公园1872、金桥碧云澧悦认购率较高，但仍有部分项目表现冷清。
  • 郊环外：成交量普遍偏低，远郊房源去化困难。

成交结构变化

• 户型结构：90-140平方米以上户型成交占比增加。
• 总价结构：1000万元以上物业成交占比下降，300-1000万元物业成交占比上升。
• 刚改产品活跃：刚改类产品成交活跃，市场结构出现下移趋势。

二手住宅市场分析

政策与市场表现

• 政策效果减弱：过去三个月的宽松政策对市场提振效果边际递减。
• 成交量价变化：11月二手住宅成交量小幅回升，但成交均价环比下跌0.4%，至3.93万元/平方米。
• 价格博弈激烈：以价换量成为主流，刚需和高端改善型购房需求增加。

成交结构变化

• 面积段：70-90平方米和120-150平方米户型成交占比增加。
• 总价段：160-200万元和500万元以上物业成交占比提升，市场结构向两端移动。

区域与板块表现

• 中心城区表现突出：静安、黄浦、徐汇等区域成交量环比上升超过20%。
• 外围区域分化明显：青浦区跌幅扩大，而徐汇区长桥板块成交量环比增幅位居全市第一。
• 热门板块：
  • 徐汇长桥：售后公房小区成交活跃，套均总价达到660万元。
  • 黄浦滨江：受露香园集中登记成交影响，板块整体表现强劲。
  • 松江佘山、崇明长兴岛等区域成交量也有显著增长。

热门小区表现

• 热门小区榜单：近三个月热门小区中，外环外区域占比75%，远郊公寓小区表现亮眼。
• 露香园：黄浦滨江板块唯一一套均总价超千万元的小区，成交套数达15套，套均总价超过1500万元。
• 刚需产品主导：刚需产品仍是二手住宅市场成交主力，远郊低总价公寓小区也有不错表现。

关键信息总结

• 新房市场：

  • 供应量激增，但成交表现低迷。
  • 远郊区域去化困难，开发商采取降价促销策略。
  • 刚改产品成交活跃，市场结构下移。

• 二手房市场：

  • 政策效果减弱，成交量价波动明显。
  • 以价换量成为主流，成交结构向两端移动。
  • 中心城区整体表现优于外围区域，部分远郊板块成交量回升。

主要观点

• 上海新房市场在政策利好下供应量持续增加，但购房者观望情绪浓厚，导致成交低迷。
• 二手房市场成交量小幅回升，但价格下跌趋势明显，市场修复缓慢。
• 刚改产品成为新房和二手房市场的主要成交力量，反映出市场对改善型住房的需求。
• 中心城区因配套和区位优势，表现优于外围区域，而远郊公寓小区因价格优势吸引刚需购房者。

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