20230129-国金证券-房地产行业研究_返乡置业支撑或有限_拉动改善需求是关键_20页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容概述

本报告对房地产行业进行了全面分析，重点探讨了节前一周市场表现、新房与二手房成交情况、土地市场动态、政策调整及行业公司动态。整体来看，房地产市场仍处于调整阶段，但政策支持力度不断加大，特别是需求端的宽松政策有望推动市场复苏。

主要观点

• 市场表现：节前一周A股和港股房地产板块均小幅上涨，但物业板块表现略逊于大盘。
• 新房销售：节前一周新房成交面积同比下降，且一线城市和二线城市降幅较大，而三四线城市略有增长。春节期间新房销售仍未止跌，尤其是一线城市表现疲软。
• 二手房销售：二手房成交面积同环比下降，但春节期间出现企稳迹象，尤其是三四线城市。
• 土地市场：土拍热度低位，全国300城宅地成交面积和溢价率均下降，但部分企业权益拿地金额较高。
• 政策支持：供给侧融资支持持续，包括民营房企发债、增信支持等。需求端政策有望加速放宽，如“带押过户”、限购优化、人才购房政策等。
• 行业动态：部分房企积极融资，如中骏集团、雅居乐集团、新希望地产等，华夏幸福完成境外债重组，市场信心有所恢复。

关键信息

市场表现

• 申万A股房地产板块涨跌幅为 $+0.8%$，位列第21。
• WIND港股房地产板块涨跌幅为 $+1.9%$，位列第12。
• 恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 $+1.4%$，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为 $+0.1%$ 和 $-1.3%$。

新房成交

• 节前一周35个城市商品房成交合计311万平米，周环比 $-35%$，周同比 $-39%$。
• 一线城市周环比 $-31%$，周同比 $-16%$；二线城市周环比 $-38%$，周同比 $-41%$；三四线城市周环比 $+6%$，周同比 $-62%$。
• 2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面4719万m²，累计同比 $-4%$。

二手房成交

• 节前一周15个城市二手房成交合计104万平米，周环比 $-38%$，周同比 $-36%$。
• 重点50城二手房带看量和成交量同比均有提升，其中成都、重庆、珠三角部分城市表现突出。
• 2023年初至今，二手房成交面积累计同比 $-4%$，但部分三四线城市表现较好。

土地市场

• 全国300城单周宅地成交建面428万m²，单周环比 $+45%$，单周同比 $-56%$，平均溢价率 $2%$。
• 权益拿地金额前五为：中关村发展（16亿元）、宁波轨道交通（14亿元）、台州市椒江心海置业有限公司（13亿元）、东部新城（13亿元）、江苏平陵建设投资集团有限公司（12亿元）。

政策动态

• 需求端宽松政策：多地推进二手房“带押过户”，优化限购政策，降低购房门槛，促进需求释放。
• 供给侧支持：多家民营房企在增信支持下成功发债，华夏幸福完成境外债重组，为出险房企提供参考路径。

投资建议

• 推荐尚未出险的低估值民营房企，如碧桂园、中骏集团控股。
• 建议关注头部央国企和改善型房企，如建发国际集团。
• 物业板块中，低估值民营物业公司如建业新生活、卓越商企服务有较大修复空间。

风险提示

• 宽松政策对市场提振不佳。
• 三四线城市恢复力度弱。
• 多家房企出现债务违约。

数据与图表目录

图表目录

• 图表1：2023年春节周重点40城商品住宅成交面积及其变化
• 图表2：节前“第二支箭”增信支持
• 图表3：近期各省市需求端放松政策
• 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名
• 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名
• 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅
• 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名
• 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名
• 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率
• 图表12：全国300城累计宅地成交建面及同比
• 图表13：2023年初至今权益拿地金额前20房企
• 图表14：40城新房成交面积及同比增速
• 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比
• 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比
• 图表17：35城新房成交明细（万平方米）
• 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）
• 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比
• 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比
• 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）
• 图表22：12城商品房的库存和去化周期
• 图表23：12城各城市能级的库存去化周期
• 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期
• 图表25：地产行业政策新闻汇总
• 图表26：上市公司动态
• 图表27：物管行业资讯
• 图表28：物管公司动态
• 图表29：A股地产PE-TTM
• 图表30：港股地产PE-TTM
• 图表31：港股物业股PE-TTM
• 图表32：覆盖公司估值情况

市场趋势与政策影响

• 新房销售未止跌：春节假期房企推盘积极性不高，销售数据未明显改善，尤其是一线城市表现不佳。
• 二手房企稳：重点城市二手房带看量和成交量同比提升，表明市场开始回暖，但需关注政策持续性。
• 土拍热度低：全国300城宅地成交面积和溢价率下降，但部分企业仍积极拿地。
• 政策宽松预期增强：未来需求端政策有望加速放宽，以促进市场复苏，尤其是高能级城市。

行业展望

• 融资支持持续：供给侧房企持续获得融资支持，有助于缓解流动性问题。
• 需求端政策优化：预计高能级城市将出台更多宽松政策，如四限放松、认房认贷标准优化等。
• 市场信心恢复：华夏幸福完成境外债重组，为其他出险房企提供参考路径，增强市场信心。

总结

房地产行业仍面临一定的调整压力，但政策支持力度加大，尤其是供给侧融资和需求端宽松政策，为市场复苏提供了动力。尽管返乡置业对低能级城市有一定促进作用，但持续性有限，市场复苏仍需依赖高能级城市的改善需求。建议关注尚未出险的低估值民营房企和改善型房企，同时留意物业板块中低估值企业的修复机会。未来政策的宽松力度和市场反应将影响行业的整体走势。