20230129-申港证券-房地产行业研究周报_基本面边际改善_市场情绪向好_13页_1mb

房地产行业投资分析总结

核心内容概览

近期房地产行业基本面出现边际改善，市场情绪逐步向好，政策支持与行业复苏迹象并存。统计数据显示，12月商品房销售、融资端、新开工、施工、竣工面积及投资端指标均有所回暖，尤其是竣工端表现显著，反映出“保交楼”政策的积极效果。同时，港股地产板块在春节后表现出强劲反弹，市场对行业信心有所恢复。

主要观点

• 销售市场企稳：12月商品房销售单月同比跌幅收窄，全年销售面积与销售额累计同比分别为-24.3%和-26.7%，销售市场走弱趋势得到遏制。
• 融资端改善：房地产开发资金来源单月同比跌幅收窄，其中国内贷款和按揭贷款改善明显，体现“三支箭”政策的初步效果。
• 施工与竣工改善：新开工、施工、竣工面积单月同比增速分别改善6.5pct、4.3pct、13.7pct，竣工端表现尤为突出。
• 投资端回暖：房地产开发投资完成额单月同比增速-12.2%，为年内少有的个位数跌幅改善。
• 市场情绪回升：港股地产板块在春节后表现强势，恒生地产建筑业指数节后首周涨幅达3.1%，内房股开始复苏。
• 政策支持持续：多地出台稳经济政策，包括鼓励二手房交易“带押过户”、支持REITs发行、推进“烂尾楼”项目盘活等，旨在促进房地产与金融的正常循环。
• 投资策略建议：建议关注经营稳健、资信良好的龙头房企（如保利发展、万科A、龙湖集团），以及高品质房企（如滨江集团、绿城中国）和地方国央企（如建发国际、越秀地产）。同时，可关注民企风险化解及代建行业机会。

关键数据摘要

销售数据

• 商品房销售：全年销售额13.3万亿，销售面积13.6亿平方米；12月销售额及销售面积单月同比分别为-27.6%、-31.5%，较上月跌幅收窄。
• 城市表现：
  • 一线城市：12月销售面积同比-7%，累计同比-20%。
  • 二线城市：12月销售面积同比-14%，累计同比-35%。
  • 三线城市：12月销售面积同比+5%，累计同比+5%。

融资数据

• 房地产开发资金来源：12月累计同比增速-25.9%，单月同比增速-28.7%，跌幅较上月收窄。
• 资金构成：
  • 国内贷款：单月同比增速-5.5%，较上月提升25pct。
  • 个人按揭贷款：单月同比增速-29.4%，较上月提升12.4pct。

开工与竣工数据

• 新开工面积：12月累计同比增速-39.4%，单月同比增速-44.3%，较上月改善。
• 施工面积：12月累计同比增速-7.2%，单月同比增速-48.2%。
• 竣工面积：12月累计同比增速-15%，单月同比增速-6.6%，较上月显著改善。

土地市场数据

• 土地成交：100城土地成交建筑面积累计同比+65%，成交金额累计同比+46%，土地成交溢价率为4%。
• 城市表现：
  • 一线城市土地成交面积累计同比+9%，溢价率4%。
  • 二三线城市土地成交面积累计同比-11%，溢价率4%。

市场情绪与投资策略

• 港股表现：节后首周恒生地产建筑业指数上涨3.1%，内房股表现强劲，如绿地香港、碧桂园、德信中国等。
• A股表现：申万房地产板块1月16-20日涨幅为+0.76%，排名24/31，落后沪深300指数1.9个百分点。
• 估值数据：
  • 申万房地产行业PE（TTM）为13.43倍，近三年均值为9.5倍。
  • PB（LF）为0.9倍，近三年均值为1.05倍。

风险提示

• 销售市场复苏不及预期。
• 个别房企可能出现债务违约。

行业评级

• 行业评级：增持。
• 公司评级体系：
  • 增持：报告日后6个月内，相对强于沪深300指数收益率5%以上。
  • 中性：报告日后6个月内，相对于沪深300指数收益率介于-5%~+5%之间。
  • 减持：报告日后6个月内，相对弱于沪深300指数收益率5%以上。

数据来源与图表说明

• 数据来源：国家统计局、wind、申港证券研究所。
• 图表目录：
  • 图1-图10：房地产销售、融资、开工、竣工、投资等数据趋势图。
  • 图11-图13：港股与A股地产板块走势及个股表现。
  • 图14-图29：行业PE、PB、销售及土地市场数据。
  • 表1：重点城市周度销售面积数据。

结论

当前房地产行业基本面有所企稳，政策支持与市场情绪同步回暖，行业复苏迹象明显。建议投资者关注经营稳健、资信良好的龙头企业及具备发展潜力的优质房企，同时警惕销售复苏不及预期及个别房企债务违约等风险。整体来看，行业仍处于政策预期与基本面兑现的过渡期，上行趋势仍具确定性。