20230129-开源证券-房地产行业周报_春节销售不及预期_多地首套房贷利率开启动态调整_14页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2023年1月29日，房地产行业投资评级为“看好”，认为市场基本面仍在触底，政策支持持续，行业估值有望修复，板块具备较好的投资机会。

主要观点

• 销售数据低迷但政策支持增强：2022年统计局房地产销售数据持续低位，但在宽松政策支持下，12月销售和投资数据单月降幅收窄。春节假期两周住宅成交数据暂未走出低谷，但多地首套房贷利率开始动态调整，郑州首套房贷利率降至3.8%，惠州和韶关阶段性取消首套住房商贷利率下限，预计后续更多城市房贷利率存在下调空间。
• 政策面持续宽松：住建部提出2023年房地产市场工作重点为稳定预期、防范风险及促进转型，强调建立市场平稳健康发展的长效机制。国务院副总理刘鹤指出，房地产业是中国国民经济的支柱产业，相关政策将继续支持刚需和改善性住房需求。
• 融资端有所改善：2023年第3-4周国内信用债发行同比增加43%，平均加权利率为3.43%；海外债发行同比减少72%，平均加权利率为3.58%。央行向全国性AMC提供800亿元专项再贷款，预计带动最多1600亿元资金支持房企融资。

关键信息

政策端

• 中央层面：

  • 2022年全国房地产开发投资13.3万亿元，同比下降10.0%；住宅投资下降9.5%。
  • 房屋新开工面积同比下降39.4%，竣工面积同比下降15.0%。
  • 商品房销售面积13.6亿方，同比下降24.3%；销售额13.3万亿元，同比下降26.7%。
  • 金融机构提供专项再贷款，支持房地产企业合理融资需求。
  • LPR保持稳定，1年期报价为3.65%，5年期以上报价为4.30%。

• 地方层面：

  • 深圳拟不再建设安居型商品房，将推共有产权住房。
  • 南京推行房票安置办法，B类人才购房补贴最高不超过200万元。
  • 长沙放宽特殊人才落户购房条件，博士、硕士及高级专业技术资格不限年龄。
  • 济南放宽非户籍家庭购房限制，取消个人所得税或社保证明要求。
  • 惠州、韶关阶段性取消首套住房商贷利率下限。
  • 淮北提高住房公积金贷款额度，最高达60万元。
  • 浙江推动二手房“带押过户”政策，简化交易流程。

市场端

• 新房成交：2023年第3-4周全国64城商品住宅成交面积284万平米，同比下降70%；年初至今累计同比下降85%。
• 二手房成交：2023年第3-4周全国23城二手房成交面积为97万平米，同比下降61%；年初至今累计同比下降25%。

投资端

• 土地成交：2023年第4周全国100大中城市推出土地规划建筑面积1364万平方米，成交土地规划建筑面积1558万平方米，同比下降46%；成交溢价率为0.5%。
• 一线城市：土地成交面积同比下降32%。
• 二线城市：土地成交面积同比下降43%。
• 三线城市：土地成交面积同比下降50%。

融资端

• 信用债发行：2023年第3-4周信用债发行174亿元，同比增加43%。
• 海外债发行：2023年第3-4周海外债发行1.2亿美元，同比减少72%。

一周行情回顾

• 板块表现：本周房地产指数上涨0.76%，弱于沪深300指数（2.63%）。
• 个股表现：
  • 涨幅靠前：泛海控股（+10.66%）、*ST云城（+9.19%）、信达地产（+7.48%）、宋都股份（+7.39%）、派斯林（+7.38%）。
  • 跌幅靠前：电子城（-21.44%）、*ST中迪（-9.89%）、数源科技（-6.29%）、华发股份（-5.51%）、中天金融（-5.19%）。

投资建议

• 维持“看好”评级：认为政策底已明确，销售基本面触底，市场信心有望提升，行业估值将修复，板块具备较好的投资机会。

风险提示

• 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
• 调控政策超预期变化，行业波动加剧。

附录

• 免责声明：本报告仅限专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者参考，不构成投资建议。
• 分析师承诺：分析师观点基于其个人判断，报酬与报告推荐意见无直接或间接联系。
• 法律声明：本报告版权归属开源证券，未经许可不得复制、分发或用于其他用途。

图表目录

• 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降
• 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降
• 图3：2023年第4周64大中城市成交面积同比环比下降
• 图4：2023年第4周64大中城市中一线城市成交面积同比环比下降
• 图5：2023年第4周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降
• 图6：2023年第4周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比下降
• 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差
• 图8：23城二手房成交单周同比下降
• 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好
• 图10：100大中城市土地成交面积同比下降
• 图11：100大中城市土地成交总价同比下降
• 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降
• 图13：国内信用债发行规模同比增加
• 图14：海外债发行同比下降
• 图15：债券发行规模累计同比降幅仍较大
• 图16：本周房地产指数上涨0.76%，板块表现弱于大市

数据来源

• Wind
• 各地政府官网
• 开源证券研究所