核心内容概述
万科A于2021年8月29日发布2021年半年报，报告中显示公司上半年业绩表现出现阶段性负增长，主要由于毛利率下滑。尽管营业收入同比增长14.2%，但归母净利润同比降低11.7%，反映公司盈利能力受到一定影响。同时，公司销售增速在TOP40房企中处于末位，新开工面积下降，但竣工面积增长，显示公司在项目交付方面表现良好。
主要观点与关键信息
业绩表现
- 营业收入：2021年上半年实现1671.1亿元，同比增长14.2%。
- 归母净利润：110.5亿元，同比降低11.7%，主要由于毛利率下滑。
- 毛利率：综合毛利率22.9%，同比降低8.9个百分点；扣除土增税后的毛利率18.8%，同比降低6.2个百分点。
- 净利率：归母净利率为6.6%，同比降低1.9个百分点。
- 投资建议：公司2021年动态PE为5.4，维持“买入”评级。
销售与开发情况
- 销售金额：3544.3亿元，同比增长10.6%，增速在TOP40房企中位于39位。
- 销售面积：2191.7万方，同比增长5.5%。
- 销售均价：16171.5元/平方米，同比增长4.8%。
- 已售未结资源：合同金额7819.1亿元，同比增长12%，可覆盖当期房地产结算收入的2.1倍。
- 新开工面积：1748.3万方，同比下降4.8%，完成全年计划的55.5%。
- 竣工面积：1225.3万方，同比增长14%，完成全年计划的34.2%。
土地储备与拿地情况
- 新增土储：总地价1126.3亿元，同比增长114.7%；总建面1505.9万方，同比增长53.6%。
- 平均楼面价：7479.2元/平方米，同比增长39.8%。
- 投销比：金额口径和面积口径投销比分别为31.8%和68.7%，同比分别上升15.4个百分点和21.5个百分点。
- 权益比：金额口径和面积口径权益比分别为78.7%和73.1%，同比分别上升17.4个百分点和21.7个百分点。
- 在建及规划中项目：建面16065.9万方，同比增长2.2%。
财务状况
- 三道红线：公司维持绿档，净负债率20.2%，剔除预收账款的资产负债率69.7%。
- 货币资金：1952.2亿元，覆盖短期有息负债2.3倍。
- 现金短债比：剔除受限资金和预售监管资金后为1.7。
- 财务费用：2021年同比增长，但增速相对稳定。
多元化业务进展
- 万物云：全口径营收103.8亿元，同比增长33.3%，其中住宅服务占比最高（55.0%）。
- 商业开发与运营：收入36.3亿元，同比增长19%，整体出租率92.3%，同比增长1.7个百分点。
- 物流仓储管理：收入13.4亿元，同比增长64%，累计开业项目建面797万方。
- 租赁住宅业务：收入13.2亿元，同比增长25.6%，在24个城市市占率TOP3，9城市市占率TOP1。
财务预测
| 年度 |
收入增速(%) |
归母净利润增速(%) |
| 2021E |
14.8 |
3.2 |
| 2022E |
12.5 |
7.4 |
| 2023E |
10.7 |
11.6 |
| 年度 |
P/E |
P/B |
EV/EBITDA |
| 2021E |
5.4 |
0.9 |
4.8 |
| 2022E |
5.0 |
0.8 |
4.4 |
| 2023E |
4.5 |
0.7 |
4.0 |
风险提示
- 结算进度低于预期
- 毛利率不及预期
- 多元业务拓展不及预期
股票信息
| 项目 |
数值 |
| 行业 |
房地产开发 |
| 前次评级 |
买入 |
| 8月31日收盘价（元） |
19.80 |
| 总市值（百万元） |
230,182.59 |
| 总股本（百万股） |
11,625.38 |
| 自由流通股（%） |
83.59 |
| 30日日均成交量（百万股） |
89.88 |
财务报表摘要
资产负债表
| 项目 |
2019A |
2020A |
2021E |
2022E |
2023E |
| 资产总计（百万元） |
1,729,929 |
1,869,177 |
2,113,662 |
2,182,125 |
2,513,686 |
现金流量表
| 项目 |
2019A |
2020A |
2021E |
2022E |
2023E |
| 现金净增加额（百万元） |
-15,930 |
25,924 |
-13,561 |
39,654 |
34,968 |
利润表
| 项目 |
2019A |
2020A |
2021E |
2022E |
2023E |
| 营业收入（百万元） |
367,894 |
419,112 |
481,140 |
541,283 |
599,200 |
| 归母净利润（百万元） |
38,872 |
41,516 |
42,864 |
46,032 |
51,386 |
| EPS（元/股） |
3.35 |
3.57 |
3.69 |
3.96 |
4.42 |
主要财务比率
| 指标 |
2019A |
2020A |
2021E |
2022E |
2023E |
| 毛利率(%) |
36.2 |
29.2 |
30.6 |
31.6 |
32.4 |
| 净利率(%) |
10.6 |
9.9 |
8.9 |
8.5 |
8.6 |
| ROE(%) |
20.4 |
16.9 |
15.7 |
14.9 |
14.7 |
| 资产负债率(%) |
84.4 |
81.3 |
81.2 |
79.3 |
79.6 |
| 净负债比率(%) |
42.9 |
26.2 |
24.3 |
16.3 |
10.2 |
| P/E |
5.9 |
5.5 |
5.4 |
5.0 |
4.5 |
| P/B |
1.2 |
1.0 |
0.9 |
0.8 |
0.7 |
| EV/EBITDA |
4.9 |
5.0 |
4.8 |
4.4 |
4.0 |
投资评级说明
| 评级 |
说明 |
| 买入 |
相对同期基准指数涨幅在15%以上 |
| 增持 |
相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 |
| 持有 |
相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间 |
| 减持 |
相对同期基准指数跌幅在5%以上 |
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