2021-06-01-保利投顾研究院-全国房地产行业月报（5月刊）_21页_1mb

PIC_RESEARCH全国房地产行业月报（5月刊）

一、核心内容概述

本报告由保利投顾研究院发布，聚焦2021年5月全国房地产市场、土地市场及地产金融环境的运行情况，分析市场走势、政策影响及未来趋势，为行业参与者提供参考。

二、主要观点与关键信息

1. 新房市场

1.1 全国客户看房热度指数

• 指数回落：5月全国客户看房热度指数为141，较“银四”小幅回落，接近2019年9月水平。
• 原因分析：4月底房企抢开后，5月推货节奏放缓，客户看房热情小幅下降。

1.2 全国新房供求走势

• 供应收缩：5月重点40城商品住宅供应面积为2301万m²，同比下降23%，环比下降34%。
• 成交分化：
  • 一线城市：供应不足限制成交放量。
  • 二线城市：部分城市受土拍热度带动，成交活跃。
  • 三四线城市：热度略有提升，但较近两年同期微降。
• 区域表现：
  • 华东：供应分化，合肥因土拍带动推货积极性高。
  • 华南：供应下降明显，广州、深圳成交下滑，东莞放量明显。
  • 华中：武汉供应攀升带动成交，长沙呈“前高后低”态势。
  • 西部：重庆土拍带动成交与价格齐涨，兰州主城表现稳定。
  • 华北、海西：受土拍热度带动，部分城市热度提升。
  • 东北：市场表现平稳，客户预期无明显变化。

1.3 分区域城市成交走势

• 华东：热度持续向外围传导，苏州、湖州等城市受土拍带动，引发调控加码。
• 华南：政策影响下热度小幅回落，但部分三四线城市回升。
• 中西部：核心城市热度走高，但溢价率下降明显。
• 海西、华北：土拍带动下部分城市热度提升。
• 东北：市场平稳，客户预期未明显变化。

2. 土地市场

2.1 全国土地成交走势

• 供求稳定：5月全国55城土地市场供求量环比稳定，供应略高于近三年同期。
• 成交提升：成交面积6801万m²，同比和环比分别上涨5%和9%。
• 溢价率下降：全国土地溢价率为17%，较上月下降7个百分点。
• 分线表现：
  • 一线城市：北深集中供地，溢价率9%。
  • 二线城市：杭州、南京、宁波等集中供地，溢价率18%。
  • 重点三四线城市：溢价率26%，维持高位。

2.2 全国土地分区域成交

• 华东：集中供地下成交提升，杭州、南京、宁波表现亮眼。
• 华南：深莞惠地市热度维持高位，东莞、惠州放量明显。
• 中西部：成交集中于弱二线城市，溢价率下降。
• 海西：厦门首次集中供地热度高企，带动漳州、泉州临厦板块热度提升。
• 华北：北京核心区域热度高，近郊地块进入竞配建环节。
• 东北：土拍市场平淡，沈阳集中供地多为底价出让。

2.3 城市土拍热度排行榜

• 土地出让金TOP10：杭州（1274亿元）、北京（1117亿元）、南京（1003亿元）等城市占据前列。
• 规划建筑面积TOP10：杭州（784万㎡）、南京（716万㎡）、天津（542万㎡）等城市表现突出。
• 华东占据主导：TOP10中有6席来自华东，显示区域热度。

3. 地产金融环境

3.1 典型房企融资量价监测

• 融资总量下行：5月典型房企融资总量808亿元，环比减少272亿元，同比下降8%。
• 融资结构变化：
  • 境外债券融资占比提升：达45%，受人民币升值影响，房企境外融资意愿增强。
  • 境内融资占比下降：仅40%，银行、信托融资占比明显减少。
• 融资利率：
  • 境内融资利率小幅下行。
  • 境外融资利率下降明显，成本降低。

3.2 居民房贷量价监测

• 房贷利率持续上行：首套房贷利率5.33%，二套房贷利率5.61%，环比均上涨2BP。
• 城市分化：
  • 广州：连续四月上涨，本月首套房贷利率上升9BP至5.35%。
  • 南昌、重庆：涨幅明显，分别上涨25BP和20BP。
  • 其他城市：如杭州、西安、昆明等也有5BP以上的涨幅。

三、后市研判

• 市场轮动趋势：全国楼市持续轮动，范围由一线向强二线、强二线向弱二线、强三线扩散。
• 政策影响：
  • 房地产税重提：未来将有望在试点城市推进。
  • 限价限签深化：进一步重塑城市价格体系。
• 融资环境：房企融资持续收紧，资金压力凸显，未来可能通过非标渠道缓解资金压力。
• 利率走势：房贷利率预计短期内仍有上行空间，政策监管趋严。

四、总结

本报告指出，2021年5月全国房地产市场整体呈现分化态势，部分城市因“两集中”供地及土拍热度带动成交活跃，但整体融资环境趋紧，居民房贷利率持续上行。未来，随着政策调控的深化和房地产税试点的推进，市场将更加注重结构性调整，二三线城市热度或在整体趋势下有所提升。