《保利投顾研究院—全国房地产行业月报（8-9月刊）》-22页_1mb

PIC_RESEARCH 全国房地产行业双月报（8-9月刊）总结

核心内容概览

本报告由保利投顾研究院发布，涵盖2021年8-9月全国房地产市场、土地市场及地产金融环境的分析。整体来看，房地产市场在传统销售旺季表现平淡，土地市场因政策收紧和融资环境紧张呈现降温趋势，地产金融环境持续偏紧，但部分城市出现利率松动迹象。

主要观点

1. 新房市场：热度提振有限，成交仍处低位

• 客户看房热度：全国客户看房热度指数在8月延续回落，9月小幅提升至125，但仍低于近年同期水平，客户观望情绪未减。
• 全国供求走势：
  • 供应：8月供应放缓，9月因房企加快推货，供应环比上升33%，但同比下降36%，整体仍不及近年同期。
  • 成交：8月成交疲软，9月同环比分别下跌30%、2%，成交面积约为2018-2020年同期平均水平的80%，表现不及预期。
• 区域表现：
  • 华东：供应分化，南京供应放量，但整体热度回落。
  • 华南：广州热度回升，深圳供需两旺，东莞、惠州表现偏弱。
  • 华中：武汉、长沙、南昌等核心城市通过折扣推动成交回暖。
  • 华北：北京供应放量带动成交提升，青岛、邯郸等城市降价促销效果减弱。
  • 东北：沈阳价格下探，大连土拍降温影响新房市场。
  • 海西：福州热度维持，其他城市表现平淡。

2. 土地市场：集中供地带动供求回升，但热度普遍降温

• 全国土拍走势：二批次集中供地启动后，土地供求量显著回升，但溢价率普遍下降。
• 区域表现：
  • 华东：土拍普遍降温，南京、合肥、苏州等城市溢价率大幅回落。
  • 西部：成渝市场降温明显，多数地块底价出让，流拍比例上升。
  • 华南：广州土拍转冷，深圳热度维持，东莞、佛山表现平稳。
  • 华北：天津、济南、青岛等城市土拍热度走低，溢价率趋近于零。
  • 海西：福州热度较高，其他城市成交平淡。
  • 中部：以县市成交为主，溢价率趋零。

3. 地产金融环境：融资总量下滑，利率小幅上行

• 房企融资：9月典型房企融资总量同环比降幅超30%，资金面偏紧，部分房企流动性风险显现。
• 融资结构：境内债券占比提升至52%，境外债券和信托融资收缩。
• 融资利率：境内融资利率小幅上行，但广佛等城市出现利率松动迹象。
• 居民房贷：首二套房贷利率持续爬升，但央行强调维护购房者权益，预计未来按揭贷款或边际松动。

关键信息

• “金九”不旺：传统销售旺季表现不佳，国庆期间市场氛围有所改善，但成交仍处近年低位。
• 政策调控影响：上海、杭州、成都、重庆等城市调控后持续调整，部分城市客户量下降、去化风险上升。
• 土拍规则趋严：自然资源部提出“控溢价”、“房企资质”等新要求，导致土拍热度普遍下降。
• 融资环境偏紧：房企融资总量明显下滑，部分企业流动性风险凸显。
• 部分城市政策底显现：广佛房贷利率下调、哈尔滨“十六条”等政策释放边际改善信号。

后市研判

• 市场氛围：国庆期间交投氛围有所改善，但整体仍弱于近年来同期。
• 政策影响：中央及央行多次发声强调维护房地产市场健康发展，部分城市政策底显现，或有边际改善空间。
• 趋势预测：预计年底房企将加大抢收力度，市场“降价潮”和分销提佣将成为常态，但信贷偏紧下整体市场难以明显转向。

数据来源与监测范围

• 客户看房热度指数：基于保利投顾研究院监测数据，以2017年1月为基点。
• 新房市场监测城市：40城（覆盖全国主要区域）。
• 土地市场监测城市：55城（包括重点城市及部分三四线城市）。
• 典型房企：45家境内外上市房企，涵盖主要开发商。

总结

2021年8-9月全国房地产市场整体表现疲软，客户看房热度提振有限，新房成交不及预期，土地市场在二批次集中供地后有所回升但热度普遍降温，房企融资环境持续偏紧，居民房贷利率小幅上行，部分城市出现利率松动迹象。政策调控和融资收紧是当前市场的主要影响因素，未来市场或在政策边际改善下有所回暖，但整体仍面临较大压力。