保利投顾研究院-全国房地产行业月报（10月刊）-2020.11-20页_1mb

PIC_RESEARCH全国房地产行业月报10月刊总结

本期看点

• “银十”市场热度略显褪色：10月全国客户看房热度指数回升，但整体成交表现不及预期，热点区域有所轮动，华南热度维持，华东热度向三四线城市转移。
• 土地市场分化明显：一线城市土地成交热度延续，广深核心地块溢价率拉高；华东三四线城市土拍热度上升，东北核心城市放量明显，其他区域热度回落。
• 房企融资规模收缩：10月典型房企融资总量创近5个月新低，境外债券占比上升，境内融资利率小幅上行，融资成本或进一步抬升。
• 居民房贷利率平稳：全国首、二套房贷利率保持稳定，部分二线城市利率小幅上升，一线城市则维持平稳。

1、新房市场

1.1 全国客户看房热度指数

• 10月全国客户看房热度指数为146，较上月明显回升。
• 受房企推货及“双节”黄金周影响，客户看房意愿显著提升。

1.2 全国新房供求走势

• 全国供应：10月重点40城商品房供应面积2064万㎡，同环比分别下降22%和53%，为近三年低位。

  • 供应呈现“前高后低”趋势，9月末及10月初推货力度较大，中下旬有所放缓。
  • 华东区域供应分化，广州、东莞、深圳供应量较高，部分城市如北京、济南、烟台供应大幅下降。
  • 东北区域以续销为主，大连、长春供应持续下滑。

• 全国成交：10月重点40城商品房成交面积2695万㎡，同环比分别下降4%和21%。

  • 月初因“黄金周”交投活跃，节后成交动能减弱。
  • 一线城市成交同比上升23%，但环比下降40%；二线城市成交同环比分别下降8%和19%；重点三四线城市成交同环比分别下降14%和3%。

1.3 分线城市成交走势

• 一线城市：广州成交同比上涨超50%，深圳同比上涨68%，上海上涨19%，北京则同比和环比双降。
• 二线城市：南京、合肥表现较好，福州、青岛成交下滑明显。
• 重点三四线城市：徐州新政刺激成交，常州市区调控后热度外溢至近郊，东莞因政策利好成交同比上涨34%。

1.4 分区域城市成交走势

• 华南区域：核心城市及周边市场需求韧性较强，成交同比上涨17%。广州、惠州、深圳成交表现突出。
• 华东区域：热度轮动至外围三四线城市，成交环比微降3%，溢价率回落至13%。
• 华中区域：成交环比正增长，南昌表现亮眼，南昌成交环比上升52%。
• 东北区域：调控影响持续，长春、大连成交同比和环比双降。
• 其他区域：西部、华北区域成交回落，部分城市如南宁、昆明表现较好。

2、土地市场

2.1 全国土地成交走势

• 10月全国55城土地市场供求量环比回落，但仍处于年内高位。
• 土地供应7557万㎡，成交6969万㎡，同比分别下降3%和上升15%。
• 平均溢价率降至11%，连续第二个月回落。

2.2 全国土地分线成交

• 一线城市：广州、深圳表现亮眼，广州揽金212亿元，深圳以最高限价成交4宗地块。
• 二线城市：西安、大连、长春成交放量，部分城市如湖州、台州溢价率高企。
• 重点三四线城市：溢价率持续下降，但无锡、南通等城市仍保持高成交热度。

2.3 全国土地分区域成交

• 华南区域：核心城市表现强劲，广州成交9宗地块，揽金212亿元；惠州成交180万㎡，为华南区域成交榜首。
• 华东区域：热度轮动至三四线城市，无锡、南通成交表现突出。
• 东北区域：成交环比增长26%，大连、长春表现亮眼，大连成交191万㎡，同比增长约17倍。
• 西部、华中区域：成交环比下滑，西安、南宁、长沙、南昌表现相对较好。

2.4 城市土拍热度排行榜

• 出让金榜：广州蝉联全国第一，收金212亿元；华东城市占据TOP10中的7席。
• 建面榜：潍坊、西安成交超300万㎡，湖南3城上榜，郴州、株洲成交达年内峰值。

3、地产金融环境

3.1 典型房企融资量价监测

• 10月典型房企融资总量1004亿元，环比下降265亿元，创近5个月新低。
• 境外债券占比提升至35%，境内债券占比下降至30%，银行贷款和股权融资分别占17%和12%。
• 部分房企境内融资利率小幅上行，融资成本或进入抬升期。

3.2 居民房贷量价监测

• 10月全国首套房贷利率5.24%，二套房贷利率5.55%，与9月持平。
• 一线城市房贷利率平稳，部分二线城市如成都、长春、长沙利率小幅上升，郑州利率下降。

后市研判

• 市场趋势：受政策调控及利率收紧影响，房企融资端进一步收紧，需同时注重“降负债”和“抓回款”。
• 新房市场：年底房企将加速推货，市场竞争加剧，促销力度加大。
• 土地市场：热点区域热度持续，但整体溢价率回落，三四线城市或成为重点。
• 区域表现：华南、华东、华中区域表现较好，东北、西北区域需关注政策调整对市场的影响。

核心内容与关键信息

• 新房市场：10月全国成交同比和环比均下降，但华南、华东、华中区域表现较好，市场热度轮动。
• 土地市场：一线城市土地成交热度延续，广深表现突出；东北区域放量明显，其他区域成交回落。
• 融资环境：房企融资规模持续收缩，境外融资占比上升，境内融资利率上行，融资成本或进一步上升。
• 房贷利率：全国房贷利率保持平稳，部分二线城市利率小幅上升。

数据来源与监测范围

• 新房市场监测：全国40城，包括华北、华东、华南、海西、华中、西部、东北等区域。
• 土地市场监测：全国55城，涵盖一线城市、二线城市及重点三四线城市。
• 房企融资监测：45家境内外上市房企，包括碧桂园、恒大、万科、融创、保利等。
• 房贷利率监测：基于国家统计局、融360等公开数据整理。

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• 本报告基于保利投顾研究院监测及公开数据整理，仅供参考，不构成市场交易和投资建议。
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