保利投顾研究院全国房地产行业月报（7月刊）_18页_1mb

全国房地产行业月报（7月刊）总结

核心内容概述

2020年7月全国房地产市场呈现“淡季不淡”的态势，新房市场成交量延续回暖，土地市场则表现为“量跌价涨”。地产金融环境保持宽松，居民房贷利率有所下降，但降幅趋缓。整体来看，市场在调控政策影响下保持稳定，部分热点城市热度回落，但华东、华南区域仍表现强劲。

主要观点

1. 新房市场表现

• 全国成交热度不减：7月全国客户看房热度指数为143，虽较上月回落10个百分点，但仍位于年内较高水平。
• 成交量创近3年新高：重点40城商品房成交面积3363万m²，环比下降4%，同比上升10%，为近3年来同期最高水平。
• 分线城市差异显著：
  • 一线城市：成交327万m²，同比上升10%。深圳调控加码，但需求依旧坚挺；广州供应放量带动成交上升，同比涨幅达30%。
  • 二线城市：成交2075万m²，环比下降3%，同比上升5%。宁波、杭州、武汉、重庆等城市表现突出。
  • 重点三四线城市：成交962万m²，同比上升22%。东莞、佛山、洛阳等城市热度不减，成交量同比大幅增长。

2. 土地市场动态

• 整体趋势：全国土地市场呈现“量跌价涨”特征，供求量同比和环比均回落，但成交均价环比上涨5%，为5736元/m²。
• 分线城市表现：
  • 一线城市：供求量同比上升74%和54%，成交金额同比增长超60%。上海揽金183亿元，位列全国第二。
  • 二线城市：供求回落，但南京、武汉、重庆等城市成交表现亮眼，部分城市溢价率超30%。
  • 重点三四线城市：成交量同比上升9%，惠州、佛山、徐州等城市表现强劲，部分地块溢价率超35%。
• 分区域成交情况：
  • 华东区域：保持热度，南京、苏州、杭州等城市土地出让金和成交面积均居全国前列。
  • 华南区域：土拍热度持续，佛山、中山、东莞等城市成交放量，部分地块溢价率超50%。
  • 华中、海西区域：整体成交量同比降幅明显，武汉市场逐步修复，但南昌、郑州等城市表现低迷。

3. 地产金融环境

• 房企融资规模攀升：7月典型房企融资总量达1447亿元，环比增加264亿元，为4个月以来新高。
• 融资结构优化：境内债券占比达42%，为最高；境外债券占比上升至32%。
• 融资利率低位运行：大型房企融资利率在4.2%-6%之间，部分房企融资成本持续下行。

4. 居民房贷市场

• 房贷利率小幅下降：7月全国首套房贷利率5.26%，二套房贷利率5.58%，均较上月下降2个BP。
• 城市差异：一线城市房贷利率保持稳定，昆明降幅最大，苏州连续两月大幅下降。

关键信息

• 市场热度：全国新房市场在调控政策下仍保持强劲，尤其华东、华南区域表现突出。
• 政策影响：部分调控城市如深圳、东莞热度轻微回落，但市场需求仍旺盛。
• 土地市场：一线城市土地市场持续活跃，二线城市部分城市表现亮眼，三四线城市成交量稳步回升。
• 融资环境：房企融资总量上升，融资结构趋向多元化，融资成本保持低位。
• 未来趋势：行业调控方向为“保量稳价”，部分过热城市可能面临进一步政策收紧，市场预期整体中性。

后市研判

• 政策导向：724座谈会强调“及时科学精准调控”，未来可能对过热城市进行定向收紧。
• 市场预期：整体市场预期中性，局部城市可能收紧，部分城市则保持微松态势。
• 区域分化：华东、华南区域热度较高，华中、海西区域需进一步修复，三四线城市仍有增长空间。

监测城市与数据来源

• 新房市场监测城市：40城，涵盖全国主要区域。
• 土地市场监测城市：55城，覆盖一线、二线及重点三四线城市。
• 典型房企：45家境内外上市房企，包括碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海等。
• 数据来源：保利投顾研究院监测整理，国家统计局、融360等公开数据。

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