深度-保利投顾研究院-全国房地产行业月报（5月刊）-2021.6-21页_1mb

PIC_RESEARCH全国房地产行业月报（5月刊）

核心内容总结

新房市场走势

2021年5月全国房地产市场整体呈现分化态势，客户看房热度指数小幅回落，接近2019年9月水平。5月重点40城商品住宅供应面积2301万m²，同比下降23%，环比下降34%；成交面积3283万m²，同比微涨5%，较2019年同期增加11%。成交下滑幅度小于供应，部分城市地市火热传导至楼市需求。

分区域成交表现

• 华东地区：市场热度持续向外围传导，苏州、湖州等三四线城市受土拍带动热度不减，引发调控加码。
• 华南地区：政策影响下热度小幅回落，广州、深圳、东莞等城市成交分化，深圳政策多次加码，市场表现平稳。
• 华中地区：武汉中下旬供应攀升带动成交，长沙市场表现稳定；洛阳、赣州等三四线城市因返乡潮热度小幅提升。
• 西部地区：重庆土拍带动市场量价齐涨，成都、西安主城供应短缺，日光盘频现；兰州市场表现稳定。
• 华北地区：北京核心区域土拍热度高企，青岛、天津等城市热度分化，部分项目价格调涨。
• 东北地区：整体表现平稳，沈阳集中供地表现平淡，其他城市零星出让。

土地市场动态

5月全国土地市场在“两集中”供地政策下呈现分化态势，重点55城土地成交面积6801万m²，同比上涨5%，环比上涨9%；溢价率整体微降，为17%，主要受部分两集中城市土拍平淡影响。

分区域土地市场表现

• 华东地区：杭州、南京、宁波等核心城市土拍热度高企，杭州成为土地出让金和建面“双料冠军”；三四线城市如嘉兴、扬州、温州等热度延续。
• 华南地区：深莞惠地市热度维持高位，东莞整体溢价率30%以上；江门地市热度回升，建发高溢价首进江门。
• 中西部地区：成交集中于弱二线城市，如襄阳、赣州等，溢价率下降明显。
• 海西地区：厦门土拍热度高涨，带动漳州、泉州等临厦板块热度上升。
• 华北地区：北京、济南、青岛等城市土拍热度分化，市区及热点板块表现活跃。
• 东北地区：土拍市场维持平淡，沈阳集中供地多为底价出让。

地产金融环境

5月典型房企融资总量为808亿元，环比减少272亿元，同比亦下降8%。资金面偏紧，房企融资总量持续下行，部分房企资金压力较大。境外债券融资占比显著上升，达45%，境内债券融资占比为40%，银行、信托融资占比下降明显。

房贷利率变化

• 全国维度：首套房贷利率5.33%，二套房贷利率5.61%，连续四个月上涨。
• 城市维度：广州首套房贷利率连续四月上涨，本月上涨9BP至5.35%；南昌、重庆涨幅明显，分别上涨25BP和20BP。

主要观点

1. 市场轮动：全国楼市持续轮动，从一线向强二线、强二线向弱二线、强三线扩散，部分城市受政策带动热度提升。
2. 土拍热度：两集中政策下，核心城市土拍热度高企，部分城市溢价率维持高位，带动周边市场热度上升。
3. 融资收紧：房企融资持续收紧，资金压力凸显，境外融资占比大幅上升，境内融资渠道受限。
4. 房贷利率：全国首二套房贷利率连续四月上升，热点城市政策持续收紧，利率仍有上行压力。

关键信息

• 5月全国客户看房热度指数为141，较“银四”小幅回落。
• 重点40城商品住宅供应面积同比下降23%，成交面积同比微涨5%。
• 杭州成为5月土地出让金和建面“双料冠军”，土地出让金达1274亿元。
• 首套房贷利率连续四月上涨，广州、南昌、重庆涨幅显著。
• 房企融资总量持续下行，境外融资意愿增强，境内融资渠道受限。
• 房地产税改革被重提，未来或在试点城市率先推进。
• 限价限签政策影响持续深化，进一步重塑城市价格体系。

后市研判

全国楼市持续轮动，未来二三线城市热度或在全国趋势带动下有所提升。同时，房地产税改革和限价限签政策将对市场产生深远影响。部分城市可能因前期土拍过热而出台更严格的调控措施。