保利投顾研究院-全国房地产行业月报（9月刊）-2020.10-20页

PIC_RESEARCH全国房地产行业月报9月刊总结

核心内容概述

2020年9月全国房地产市场整体呈现“旺季不旺”的态势，客户看房热度与房企推货节奏密切相关，市场交投氛围小幅下降。土地市场则表现活跃，供求量居年内次高位，部分城市溢价率显著提升。地产金融环境持续收紧，房企融资规模连续两月收缩，尤其境外债发行大幅减少。整体来看，市场呈现区域分化，部分城市表现亮眼，而调控政策对市场情绪和成交有明显影响。

主要观点

1. 新房市场表现

• “金九”成色不足：9月新房市场成交热度不及预期，成交量环比小幅上升3%，同比上升12%，但涨幅趋缓。
• 市场呈现“翘尾”：中下旬供应放量带动成交回升，节前“抢开”现象明显。
• 分线城市分化：一线城市成交热度高，二线城市表现分化，部分城市如福州、宁波、深圳等成交增长显著；重点三四线城市整体热度回落，惠州、佛山等个别城市表现较好。
• 区域差异明显：海西区域成交双增，华南区域广州及环广城市表现突出，华东区域受调控影响成交下滑，西部区域因成都市场带动整体表现强劲。

2. 土地市场活跃

• 全国土地供求双增：9月土地供应和成交面积均实现环比和同比双增长，供应面积8690万㎡，成交面积8151万㎡。
• 溢价率回落：全国55城平均溢价率14%，较上月下降3个百分点，但部分城市如惠州、东莞、广州等仍表现火热。
• 分线城市表现：一线城市土地市场整体回暖，但溢价率回落；二线城市供应回落，成交持续上涨；重点三四线城市供求回暖，部分城市如惠州、遵义、眉山等表现亮眼。
• 土拍热度城市：广州、南京、重庆位列土地出让金前三，华东城市在TOP10中占4席；贵阳、惠州、菏泽为土地成交面积前三，其中贵阳创2018年以来峰值。

关键信息

1. 客户看房热度

• 9月全国客户看房热度指数为138，与推货节奏相关，上旬回落，中下旬回升。
• 一线城市客户看房意愿较强，三四线城市热度回落。
• 福州、广州、佛山等城市供应放量带动客户看房热情上升。

2. 新房成交情况

• 重点40城商品房成交面积3332万㎡，环比上升3%，同比上升12%。
• 广州成交同环比分别上升96%和57%，深圳、上海、宁波等城市表现较好。
• 杭州调控升级后成交同比下降22%，常州、宁波等城市因政策影响表现分化。

3. 土地市场数据

• 全国土地市场：供应8690万㎡，成交8151万㎡，同比和环比双增。
• 一线城市：供应环比增长59%，成交环比增长31%，但溢价率回落。
• 二线城市：供应环比下降8%，成交环比增长7%，部分城市如贵阳、天津表现突出。
• 三四线城市：供应和成交均增长超50%，惠州、遵义、眉山等城市成交显著提升。

4. 地产金融环境

• 房企融资：9月典型房企融资总量1269亿元，环比下降68亿元，连续两月收缩；境外债发行锐减超180亿元。
• 融资结构：境内债券占比最高（48%），境外债券占比22%，银行融资和信托融资占比分别为14%和8%。
• 房贷利率：全国首套房贷利率5.24%，二套房贷利率5.55%，均较8月下降1BP；成都利率略有上升，其他城市保持稳定。

后市研判

• 调控影响持续：9月市场热度与7、8月相比有所回落，客户预期逐步转变。
• 房企抢收预期增强：四季度房企将加大推货力度，以完成全年业绩目标。
• 市场分化加剧：重点城市表现强劲，而部分三四线城市热度回落，区域差异进一步扩大。
• 金融环境趋紧：融资新规影响逐步显现，居民房贷利率微调，需关注后续政策变化对市场的影响。

数据来源与监测范围

• 新房市场监测：全国40城，涵盖华北、华东、华南、海西、华中、西部、东北等区域。
• 土地市场监测：全国55城，包括一线城市、二线城市及重点三四线城市。
• 典型房企融资监测：45家境内外上市房企，覆盖主要开发商。
• 房贷利率监测：全国及典型城市，数据来源包括国家统计局、融360等。

总结

9月房地产市场整体表现平淡，但部分区域和城市仍保持强劲增长。客户看房热度与房企推货节奏密切相关，土地市场在政策推动下呈现回暖迹象，而地产金融环境持续收紧，房企融资压力增大。未来四季度，随着“银十”临近，房企将加大推货力度，市场或将进入新一轮抢收阶段，但需关注调控政策对客户预期和成交的影响。