保利投顾研究院-全国房地产行业月报（4月刊）-2021.5-22页_1mb

PIC_RESEARCH 全国房地产行业月报（4月刊）

核心内容概述

2020年4月，全国房地产市场延续“小阳春”热度，新房市场成交规模接近去年10月水平，土地市场“两集中”政策拉开序幕，房企融资成本上升，居民房贷利率持续走高，政策调控持续加码，尤其是对学区房炒作的打击力度加大。

主要观点

1. 新房市场热度持续

• 全国客户看房热度指数：4月指数为145，较上月略有回落，但仍处于高景气区间。
• 全国供应与成交：4月重点40城商品住宅供应面积环比上升29%，成交面积环比微跌5%，但同比增长23%，较2019年同期增长9%。
• 区域表现：
  • 华东：热度轮动，上海、南京、杭州供应恢复，部分城市调控后热度外溢至近远郊。
  • 华南：广州供需两旺，深莞调控压制市场表现，广佛热度高。
  • 华中：武汉热度延续，郑州供应提升带动成交放量。
  • 西部：成都、重庆成交保持高位，西安非限购区域热度上升。
  • 海西：福州、漳州季节性放量。
  • 华北、东北：市场整体平稳，供需节奏偏慢。

2. 土地市场“两集中”政策启动

• 全国土地成交走势：4月55城宅地供求量环比显著增长，平均溢价率升至25%。
• 区域表现：
  • 华东：三四线城市溢价高企，无锡、徐州、常州等地土拍火热，多宗地块刷新地价。
  • 华南：广州领跑，佛山、东莞、珠海等地土拍热度持续。
  • 西部：重庆、西安等核心城市溢价率显著提升，部分地块进入摇号阶段。
  • 东北：长春、沈阳首批集中供地，但成交表现分化，长春多数地块底价成交。
• 土拍热度排行榜：广州、重庆分别以土地出让金和规划建筑面积位列第一，TOP10城市中华东占3席。

3. 地产金融环境趋紧

• 房企融资：4月典型房企融资总量1180亿元，同比和环比均下降，境内融资利率小幅上升。
• 居民房贷利率：全国首二套房贷利率连续三个月上升，广州、长沙、重庆涨幅明显，核心城市房贷利率上调趋势明显，预计热点城市将进一步调涨。

关键信息

1. 市场表现

• 4月“银四”表现亮眼，成交规模高于近三年同期水平。
• 一线城市表现分化，二线城市供需两旺，三四线市场成交略有下滑。
• “五一”期间市场“节点效应”显著，30大中城市日均成交同比微增2%，较2019年增长17%。

2. 政策调控

• 4月初住建部约谈广州、合肥、东莞、宁波、南通等5城，多城迅速响应开启新一轮调控。
• 政治局会议强调“房住不炒”，首次提出“防止以学区房等名义炒作房价”，表明对非理性上涨的监管加强。

3. 土地市场

• 55城宅地供应恢复明显，成交放量，溢价率显著提升。
• “两集中”政策下，部分城市土地市场火热，如徐州、常州、佛山等地，但部分城市如长春、沈阳表现平淡。
• 土拍热度向县级市蔓延，带动楼市热度上升。

4. 融资与利率

• 房企融资总量下行，境内融资利率上升，融资成本走高。
• 居民房贷利率连续三个月上升，广州、长沙、重庆等城市涨幅显著，核心城市房贷利率上调趋势明显。

后市研判

• 新房市场：预计部分二三线城市将面临进一步调控，低能级城市热度可能回落。
• 土地市场：5月多个城市将集中供地，市场分化加剧，核心城市和强规划区域地块竞争将更加激烈。
• 金融环境：房企融资成本仍处高位，居民房贷利率预计继续上升，核心城市调控压力不减。

数据来源与备注

• 客户看房热度指数：基于保利投顾研究院监测数据，以2017年1月为基点。
• 新房市场监测：40城，涵盖全国主要区域。
• 土地市场监测：55城，覆盖更多城市及区域。
• 典型房企：45家境内外上市房企，包括碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海等。
• 免责声明：本报告基于公开数据整理，仅作参考，不构成市场交易或投资建议。