《保利投顾研究院—全国房地产行业月报（7月刊）》-20页_1mb

PIC_RESEARCH全国房地产行业月报7月刊总结

核心内容概览

2021年7月全国房地产市场在年中冲刺后出现高位回落，新房市场成交规模低于去年疫后月均水平，但整体表现仍较强韧。土地市场受“两集中”政策影响，整体缩量，溢价率保持平稳。地产金融环境方面，房企融资环比回升，但居民端房贷利率持续上升，贷款额度偏紧，二手贷款收缩力度强于一手。

主要观点

1. 新房市场走势

• 全国客户看房热度指数：持续回落，处于近三年同期低位，主要受年中冲刺后供应放缓、调控影响及疫情天气等因素影响。
• 全国供求走势：
  • 供应：重点40城商品住宅供应面积2394万m²，同环比均下降，房企推货节奏放缓。
  • 成交：重点40城成交面积3030万m²，环比下降6%，较2020年同期下降9%，但高于2019年同期。
• 分区域成交表现：
  • 华东：整体热度分化，核心城市如上海、杭州表现强劲，但金华、徐州因房价涨幅较快被约谈。
  • 华南：核心城市如广州、深圳热度回落，外溢城市如佛山、东莞仍保持一定热度。
  • 中西部：核心城市如成都、西安表现活跃，长沙受土拍带动热度上升。
  • 华北、海西、东北：整体稳中有降或自然回落，部分城市如北京、青岛受调控影响明显。

2. 土地市场表现

• 全国土地成交走势：处于“两集中”出让间隔期，整体缩量明显，成交规模为年内低位，溢价率持平。
• 分区域土地成交：
  • 华东：核心城市土拍暂停，三四线城市热度回落，南通成为土拍“双料冠军”。
  • 华南：核心城市零成交，外溢圈层如佛山、东莞仍有热度。
  • 中部、西部：成交规模冲高回落，主要集中在非核心区域。
  • 华北、海西：成交持续走低，整体表现平淡。
  • 东北：市场表现平淡，大连、沈阳等地底价成交为主。

3. 地产金融环境

• 房企融资总量：7月典型房企融资总量为1180亿元，环比增加70亿元，同比下降18%。
• 融资结构：境内债券融资占比60%，境外债券占比24%，银行和信托融资各占7%。
• 融资利率：境内外融资利率均小幅下降，融资环境边际宽松。
• 居民房贷：全国房贷利率整体上升，贷款额度偏紧，部分城市放款周期延长，二手贷款收缩力度强于一手。

关键信息

1. 市场热度变化

• 全国客户看房热度指数为125，创2020年3月以来新低。
• 一线城市在严调控下成交稳步放量，二线供应限制下成交分化。
• 三四线城市整体热度下降，部分热点城市如金华、徐州调控加码。

2. 土地市场动态

• 全国55城土地供求缩量，成交面积为3033万m²，同环比分别下降60%和66%。
• 华东区域南通包揽土地出让金和建面“双料冠军”，TOP10中华东占据5席。
• 华南核心城市如广州、深圳成交低迷，但佛山、东莞外溢区域热度维持。

3. 金融环境趋势

• 典型房企融资总量环比回升，但同比仍下降。
• 融资利率小幅下降，境内债券融资占比提升。
• 居民房贷利率上升，贷款额度偏紧，二手贷款收缩力度强于一手。

后市研判

• 政策调控持续：730政治局会议定调，住建部约谈多城，调控高压态势维持。
• 热点城市受限：居民房贷收紧对成交量形成明显制约，二手房限价政策向更多城市复制推广。
• 市场预期平稳：预计8月市场维持相对平淡，房企推货节奏放缓，为“金九银十”蓄力。
• 土拍市场回升：第二批集中供地即将启动，但规则精细化、利润透明化及资金监管收紧将抑制市场热度。

总结

2021年7月，全国房地产市场在年中冲刺后进入调整期，新房市场成交规模低于去年疫后月均水平，但整体韧性仍存。土地市场受“两集中”政策影响，整体缩量，溢价率保持平稳，部分城市如南通表现突出。金融环境方面，房企融资环比回升，但居民房贷利率持续上升，贷款额度偏紧，二手贷款收缩力度强于一手。政策调控持续，热点城市受限制，市场整体趋于平稳，为“金九银十”蓄力。