政策持续偏紧，下半年房地产风险怎么看？-20210802-国金证券-20页_1mb

房地产市场风险分析总结

核心内容

一、上半年房地产市场概况

• 房地产调控持续收紧：2021年年初，央行和自然资源部分别出台“房地产贷款集中度”和“22城集中供地”政策，与“三道红线”共同构成房地产行业的三大调控机制。
• 销售保持较强韧性：2021年上半年全国商品房销售面积同比增长27.7%，30大中城市商品房成交面积同比大幅增长44.78%。尽管调控政策加码，但房地产交易依然火热。
• 房企销售额显著增长：TOP50房企销售额和销售面积分别实现23.23%和33.2%的同比增长，销售情况的改善为房企销售回款提供了基础。
• 集中供地加剧城市分化：首轮集中供地在热点城市如重庆、深圳、厦门等地热度较高，但部分城市如长春、济南、郑州等则以底价成交或流拍，整体调控效果不及预期。
• 房企拿地强度下降：受“拿地销售比不超过40%”政策限制，TOP50房企拿地销售比为29.86%，较2020年下降1.93个百分点。
• 外部融资持续收紧：房地产行业融资显著受限，房企资金来源转向销售回款，定金及预收款占比达到38.51%，创历史新高。
• 房企信用风险加速暴露：上半年新增4家房企信用债违约，包括华夏幸福和蓝光发展等，违约规模不断扩大。

主要观点

二、下半年房地产风险分析

1. 房地产市场怎么看？

• 政策持续偏紧：下半年房地产政策预计将进一步收紧，尤其在“三线四档”融资管理、房地产贷款集中度管理及土地竞拍方面。
• 土拍市场降温：首轮集中供地调控效果不佳，后续热点城市可能加强拍地限制及资金审查，土拍热度将有所下降。
• 房企拿地与销售降温：房企拿地和销售均可能出现降温，部分企业面临流动性压力。
• 中长期利好：房地产行业将从“增量时代”转向“存量时代”，整体杠杆率下降，行业发展速度放缓，有利于长远健康发展。
• 短期风险加剧：政策持续偏紧将加大房企再融资压力，加速行业风险积聚，可能引发区域性金融风险。

2. 地产债到期回售压力几何？

• 境内地产债压力缓解：下半年境内地产债到期回售规模下降，偿债压力有所缓解，但整体仍不容忽视。
• 境外地产债压力仍存：境外地产债到期规模较上半年下降，但较去年同期增长36.82%，偿债压力依然较大。
• 重点房企到期压力：碧桂园、阳光城、中海地产、华夏幸福等房企面临较大的债务到期压力。

3. 哪些房企流动性风险大？

• 重点房企包括：恒大、绿地、富力、祥生、中梁地产等。
• 恒大：三条红线全踩，短期有息负债高达3381亿元，商票规模大，盈利能力下滑，面临巨大流动性风险。
• 富力：短期债务增长，三条红线仍全踩，销售增长乏力，拿地放缓，影响后续发展。
• 绿地：虽然部分红线指标有所改善，但短期有息负债规模仍居第二，面临一定的风险。

关键信息

三、总结

• 政策影响：房地产政策持续收紧，融资和拿地受限，房企流动性压力显著上升。
• 市场表现：尽管销售保持韧性，但整体市场已进入“存量时代”，房企分化加剧。
• 风险趋势：信用风险加速暴露，部分房企面临较大的偿债压力，需重点关注。
• 未来展望：中长期来看，房地产行业将逐步步入平稳发展阶段，但短期仍需警惕政策风险及金融体系冲击。

四、风险提示

• 地产政策超预期：政策可能进一步收紧，导致房企融资难度加大。
• 信用风险事件增加：房企信用风险可能进一步暴露，引发市场避险情绪升温。

重点关注房企

• 恒大：三条红线全踩，短期有息负债高，商票规模大，盈利能力下滑。
• 富力：三条红线全踩，短期债务增长，销售增长乏力，拿地放缓。
• 绿地：短期有息负债规模较大，资产转让频繁，面临一定的流动性风险。

图表目录

• 图表 1: 2021 年上半年房地产重点政策
• 图表 2: 全国商品房销售累计同比高增
• 图表 3: 30大中城市商品房成交面积处于高位
• 图表 4: TOP50 房企销售额增速同比回正
• 图表 5: 2021 年 22 城首轮集中供地情况
• 图表 6: TOP50 房企上半年拿地销售比
• 图表 7: 房地产开发企业资金来源中定金及预收款占比提高
• 图表 8: 新增人民币贷款中房地产占比下降
• 图表 9: 房地产信托融资持续压降
• 图表 10: 境内地产债净融资有所回暖
• 图表 11: 上半年境外地产债净融资为负
• 图表 12: 2020 年以来信用债违约房企
• 图表 13: 房地产开发投资增速下半年预计放缓
• 图表 14: 7 月以来房地产重点政策
• 图表 15: TOP50 房企土储城市能级结构
• 图表 16: 境内地产债到期回售规模
• 图表 17: 境内地产债到期规模
• 图表 18: 下半年信用债到期回售的主要房企
• 图表 19: TOP50 房企 2020 年末三道红线情况
• 图表 20: 商票规模较大的发债房企
• 图表 21: TOP50 房企 2020 年债务结构
• 图表 22: TOP50 房企 2020 年融资成本
• 图表 23: 恒大三条红线全踩
• 图表 24: 恒大信用债收益率近期大幅攀升
• 图表 25: 恒大盈利能力近年显著下滑
• 图表 26: 恒大商票规模大幅增长
• 图表 27: 2021 年 6 月以来恒大相关事件汇总
• 图表 28: 富力地产三条红线指标改善
• 图表 29: 富力地产短债占比持续提升
• 图表 30: 2020 年以来富力地产主要融资事件
• 图表 31: 绿地控股三条红线指标改善
• 图表 32: 绿地控股短债占比有所下降
• 图表 33: 2020 年以来绿地控股资产转让情况