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政策持续偏紧，下半年房地产风险怎么看？

核心内容

2021年下半年，房地产市场面临持续偏紧的政策环境，导致房企融资压力加剧，信用风险逐步显现。尽管上半年房地产销售保持较强韧性，一二线城市房价持续上涨，但融资渠道的收紧使得房企流动性问题日益突出。同时，政策调控对土拍市场和房企拿地行为产生显著影响，行业整体进入“存量时代”，房企分化加剧。

主要观点

• 政策调控持续加码：中央和地方政策不断收紧，包括“三线四档”融资管理、房地产贷款集中度管理、集中供地政策以及对房地产金融的严格管控，使得房企融资难度加大，土拍市场热度下降。
• 房企流动性压力加剧：融资渠道受限、销售回款成为主要现金流来源，部分房企尤其是激进扩张的大型房企和中小型房企，面临较大的流动性风险。
• 信用风险暴露：恒大、绿地、富力、祥生和中梁地产等房企因高负债、短债占比高、融资成本高等原因被列为潜在信用风险较大的房企。
• 政策影响短期风险积聚：政策持续偏紧，短期内可能加剧行业风险，对银行体系和金融系统造成冲击，需警惕区域性连锁风险。

关键信息

一、上半年房地产市场情况

• 房地产调控收紧：2021年1月，央行和自然资源部出台“房地产贷款集中度”和“集中供地”政策，与“三道红线”共同构成房地产调控三大机制。
• 销售保持韧性：全国商品房销售面积同比大幅增长27.7%，30大中城市成交面积同比增长44.78%。
• 房企销售表现分化：TOP50房企销售额和销售面积增速均有所改善，但部分房企如阳光城、蓝光等销售额增长乏力，面临较大压力。
• 土拍市场分化：22城集中供地政策下，部分热点城市土拍热度不减，但多数城市流拍率较高，中小房企拿地受限。

二、下半年房地产风险分析

1. 房地产市场怎么看？

• 政策持续偏紧：房地产金融和土地竞拍成为政策调控的重点，房企融资难度加大，土拍市场热度下降。
• 融资渠道受限：房企融资受到银行、信托、债券等多方面的限制，资金来源逐渐转向销售回款。
• 销售回款成关键：在融资收紧的背景下，销售回款成为房企内源性现金流的主要来源，销售去化能力成为房企发展的核心。

2. 地产债到期回售压力

• 境内地产债压力缓解：下半年境内地产债到期回售规模下降，但整体仍面临一定压力。
• 境外地产债压力仍存：境外地产债到期规模较上半年下降，但较去年同期增长36.82%，偿债压力不容小觑。
• 重点房企偿债压力大：碧桂园、阳光城、中海地产、华夏幸福等房企面临较大的信用债到期回售压力。

3. 高流动性风险房企

• 大型房企：恒大、绿地、富力、祥生、中梁地产因三条红线全踩、短债占比高、融资成本高等原因被列为高流动性风险房企。
• 中小型房企：因拿地能力弱、销售回款差、融资渠道窄，流动性风险较大。
• 民企与国企对比：民企融资支持较少，流动性风险更高。

重点关注房企

• 恒大地产：三条红线全踩，短期有息负债高达3381亿元，商票规模大幅增长，销售回款虽高但盈利能力下降。
• 富力地产：虽三条红线有所改善，但短期债务占比高，销售增长乏力，拿地速度放缓。
• 绿地控股：三道红线指标改善，但短期有息负债规模仍高，对外担保规模大，面临一定经营风险。

风险提示

1. 地产政策超预期：政策可能进一步收紧，加剧房企融资压力。
2. 信用风险事件增加：房企违约事件频发，市场避险情绪升温。

总结

• 上半年房地产销售保持韧性，但融资环境持续收紧，房企流动性压力上升，信用风险积聚。
• 下半年政策将继续偏紧，融资难度加大，土拍市场降温，房企分化加剧。
• 重点房企包括恒大、绿地、富力、祥生和中梁地产，需密切关注其流动性风险。
• 中长期看，房地产行业将步入稳健发展阶段，但短期内仍需警惕风险传导，避免影响金融体系稳定。

风险提示

• 地产政策可能超预期收紧，进一步影响房企融资。
• 信用风险事件可能增加，市场避险情绪升温。