2018年三季度房地产市场报告_18页_1mb

房地产市场三季度总结：政策见底，楼市向低

核心内容

三季度房地产市场呈现政策持续微调、土地供应增加、销售面积下降、客户观望情绪浓厚、银行资金收缩、房企主动推售回款等特征。整体市场下行趋势确立，进入偿债高峰，流动性有所缓解但仍需警惕。同时，地方国企资金成本优势凸显，拿地尾周期到来，流拍或扩大。

主要观点

1. 政策微调持续，以稳为主

• 政策数量：三季度共出台119宗调控政策，其中五限政策33宗，其余为加强监管和落实调控的行政管控计划。
• 限购调整：新增4座限购城市，10宗限购内容调整，部分城市出现限价、限售、限贷和限商政策。
• 政策效果：房价得到有效管理的区域如广州出现正向微调，整体市场趋于稳定。

2. 土地供应大幅增加，楼面价回调

• 土地供应量：1-9月全国招拍挂出让各类用地30亿平方米，同比增长30.7%。
• 住宅用地：住宅用地供应面积13.9亿平方米，同比增长40%。
• 土地出让金：出让金达4.4万亿元，同比增长26.1%。
• 楼面价：平均楼面价2,539元/平方米，同比下降9.5%，其中一线城市楼面价下降14.1%，非都市圈三线城市楼面价上升23.1%。

3. 销售面积负增长，销售额增速回调

• 销售面积：1-9月全国商品房销售面积11.9亿平方米，同比增长2.9%；9月销售面积1.7亿平方米，同比下降3.6%。
• 销售额：1-9月商品房销售额10.4万亿元，同比增长13.3%；9月销售额1.5万亿元，同比增速6.7%，较8月下降8.5个百分点。
• 成单率：9月成单率指数48.9，环比下降47%，同比下降40%，客户观望情绪显著增强。

4. 价格进入窄区间，市场趋于平稳

• 价格走势：70个大中城市新房价格呈现温和上扬、局部缓慢下行的态势，整体进入窄区间。
• 环比变化：9月环比上涨城市64座，环比下降城市3座，平均环比涨幅1.1%，较上月减少4.6个百分点。

5. 后棚改时期，非都市圈增长疲态

• 非都市圈表现：非都市圈三四线城市增长疲态，部分城市出现进一步下行趋势。
• 都市圈表现：都市圈二、三线城市销售进入筑底阶段，但9月销售负增长。

6. 销售不畅，去化周期整体上扬

• 可售面积：30个重点监测城市中20个城市可售面积上升，济南、武汉、昆山尤为明显。
• 去化周期：去化周期从年初的结构修复转为整体上扬，9月底有8个城市去化周期在13-18个月之间，比8月增加1个。

7. 利率持续提升，住房信贷增速趋缓

• 房贷利率：全国首套房平均利率升至5.7%，二套房6.1%。
• 利率影响：利率上行抑制交易，房贷余额增速显著下行，6月末全国房贷余额23.8万亿元，同比增速18.6%。

8. 房企主动筹措回笼资金

• 到位资金：累计至9月末，房企到位资金12.2万亿元，同比增长7.8%。
• 资金构成：自筹资金、定金及预收款增速明显，按揭贷款、银行贷款仍负增长。
• 推售策略：房企普遍加快推售以回笼资金，21-30梯队开发商销售额增长显著，其中龙光、金科增长超过90%。

9. 地方国企优势凸显，资金成本低

• 发债构成：地方国企发行债权1,936亿元，占发行总量的37%，最低利率仅为3.38%。
• 偿付能力：地方国企中长期债务偿付覆盖率达80.3%，为各类房企中最高。

10. 四季度市场持续降温，流拍或扩大

• 上门指数：9月下旬以来上门量迅速回落，预示四季度市场将降温。
• 待售面积：全国商品房待售面积5.3亿平方米，同比下降13.0%，降速趋稳。
• 拿地尾周期：企业待开发土地面积4.2亿平方米，同比增长31.7%，补库存进入尾声，地方财政压力增大。

展望

• 四季度趋势：市场持续下行，进入偿债高峰，流动性有所缓解但仍需警惕。
• 地方国企作用：资金成本优势明显，将在行业下半场发挥重要作用。
• 拿地尾周期：价值地块仍受追捧，但流拍规模可能扩大，地方财政面临考验。

总结

三季度房地产市场在政策调控、土地供应、销售表现、客户情绪和资金流动等方面均出现明显变化。政策以稳为主，土地供应增加导致楼面价回调，销售面积负增长拖累销售额增速，客户观望情绪加重，银行资金收缩促使房企加快推售。地方国企凭借低成本优势，成为市场中的稳定力量，而四季度市场将面临进一步降温压力，拿地尾周期背景下流拍或扩大，地方财政和经济下行压力加剧。