20161212-安信国际证券-房地产行业周报_11月楼市成交收缩加剧_预计未来仍将保持下行趋势_19页_1mb

行业研究报告总结

核心内容

11月房地产市场整体呈现量缩价滞涨的态势，一二线城市成交持续下滑，而房价环比微涨但增速放缓。具体数据如下：

• 一手房成交：一二线城市同比分别下降30%和19%，三线城市同比略有上升。
• 二手房成交：一二线城市同比分别下降19%和13%，三线城市同比略有下降。
• 房价：一二三线城市房价环比分别上涨1.05%、1.97%和1.28%，但增速较前值明显放缓。
• 库存：一二线城市去化周期分别增至5.9个月和6.8个月，三线城市与之前持平。
• 政策调控：11月中旬政策进一步收紧，尤其是上海，因高端盘集中网签导致成交均价创历史新高，政府因此出台政策抑制市场预期。

短期楼市展望

• 销售趋势：销售下行趋势不变，12月一手房成交同比增速有所反弹，但二手房成交继续下滑。
• 房价调整：房价将逐渐进入调整期，预计一手房价格将保持高位盘旋，二手房价格面临主要回调压力，回调深度或超过14年的-10%。
• 政策影响：政府在需求端和供给端均实施收缩政策，短期成交放缓不可避免。

投资策略

• 三四线城市：销售表现预计优于一二线城市，但资金是否流入仍存疑。
• 一二线城市：人口集聚趋势未变，供应短缺问题长期存在，资产配置需求仍存。
• 推荐企业：
  • 行业龙头：中国海外发展（0688.HK）、华润置地（1109.HK）、万科企业（2202.HK）
  • 中小型房企：龙湖（0960.HK）、禹洲地产（1628.HK）
• 优质标准：优质地产企业应具备一二线核心城市的优质土储、较低的杠杆率和优秀的融资能力。

行业动态

• 南昌：从明年起购房需缴纳1%的土地出让金。
• 北京：到2020年建设用地控制在3720平方公里以内，城乡建设用地控制在2800平方公里以内。
• 广西：新增建设用地控制在10万公顷以内，推动土地节约利用。
• 政策支持：两部委发布企业重组税收优惠通知，鼓励企业降杠杆。
• 山西：出台新政鼓励住房租赁，允许租金扣减房款。
• 京津冀交界地区：严控房地产开发建设，推进土地集约利用。
• 新型城镇化试点：111城列入名单，试点时间安排至2018年，形成可复制经验。

市场跟踪

一手房成交回顾（2016.12.02-2016.12.08）

• 总体情况：一手房成交6.47万套，环比下降7.0%，同比下降4.8%。
• 城市表现：
  • 一线：北京、上海、广州、深圳环比分别为-11.5%、-18.2%、-19.2%、-31.9%。
  • 二线：二线城市整体成交环比下降4.2%，同比大幅下降20.9%。
  • 三线：三线城市成交环比下降7.8%，同比小幅上升16.1%。
• 数据来源：Wind、安信国际。

二手房成交回顾（2016.12.02-2016.12.08）

• 总体情况：19城二手房成交1.60万套，环比下降9.9%，同比下降13.6%。
• 城市表现：一线城市环比下降21.1%，二线城市下降5.7%，三线城市下降2.0%。

重点公司跟踪

• 中国奥园：收购佛山项目，金额4.6亿元。
• 富力地产：与Caesars合作开发韩国仁川项目。
• 碧桂园：发行3.5亿美元优先票据，完成销售目标131%。
• 恒大：销售目标上调至3000亿元，完成率116%。
• 万科企业：销售同比上升22%，完成率114%。
• 其他公司：如雅居乐、建业地产、中骏置业等均出现不同程度的销售波动。

总结

整体来看，11月楼市成交收缩加剧，房价调整压力上升，政策调控趋严。短期销售下行趋势不变，但政策放松后需求有望释放。投资方面，建议关注一二线核心城市的优质房企，同时对三四线城市销售表现保持谨慎。行业动态显示各地正逐步推进土地节约和调控政策，推动房地产市场健康发展。