三季度房地产行业市场报告：政策见底，楼市向低-20181203-世联行-18页-1mb

房地产市场三季度总结与四季度展望

核心内容概览

2018年三季度，中国房地产市场整体呈现下行趋势，政策调控持续、销售面积下降、去化周期延长、利率上行及银行资金收缩等因素共同作用，导致市场热度减弱。同时，部分城市如广州、长沙、重庆等仍保持一定的政策微调与市场韧性。四季度市场预计将延续降温态势，地方国企成本优势凸显，拿地进入尾周期，流拍风险加大。

一、政策微调持续，以稳为主

• 三季度共出台119项调控政策，其中33项为五限政策（限购、限价、限售、限贷、限商），另有86项为加强监管、落实调控的行政管控措施。
• 新增限购城市4座（福建宁德市、河北河间市、云南普洱市、广东惠东市），部分城市调整限购内容。
• 一线城市房价管理趋稳，部分城市出现温和上扬；非都市圈三四线城市增长疲态显现。

二、土拍供应大增，楼面价回调

• 1-9月全国招拍挂出让各类用地达30亿平方米，同比增长30.7%；出让金4.4万亿元，同比增长26.1%。
• 住宅用地供应面积同比增长40%，平均楼面价同比下降9.5%至2,539元/平方米。
• 一线城市住宅用地楼面价同比下滑14.1%，二线城市楼面价下滑9.9%，非都市圈三线城市楼面价上涨23.1%。

三、销售面积同比下降，销售额增速回调

• 1-9月全国商品房销售面积11.9亿平方米，同比增长2.9%；销售额10.4万亿元，同比增长13.3%。
• 9月销售面积同比下降3.6%，销售额同比上涨11.0%，销售面积持续下降拖累整体市场表现。
• 商品住宅销售面积同比增长3.3%，销售额增长15.6%；但9月商品住宅销售面积同比下降0.8%，显示市场信心不足。

四、价格进入窄区间，政策引导作用明显

• 70个大中城市新房价格整体温和上扬，局部缓慢下行，进入窄区间。
• 9月新房价格环比上涨城市64座，环比下降城市3座，平均环比涨幅1.1%，较上月下降4.6个百分点。
• 客户观望情绪持续加重，成单率指数持续下降，9月成单率指数报48.9，环比下降47%，同比下降40%。

五、销售不畅，去化周期整体上扬

• 30个重点监测城市中，20个城市可售面积上升，尤以济南、武汉、昆山为明显。
• 去化周期从年初的结构修复转为整体上扬，9月底25个城市去化周期上升，8个城市去化周期在13-18个月之间，较8月增加1个，较上半年增加3个。
• 去化周期在7-12个月的城市减少至13个，显示市场去化压力加大。

六、利率持续提升，住房信贷增速趋缓

• 全国首套房平均利率升至5.7%，二套房升至6.1%。
• 35个监测城市中，7个城市执行1.2倍以上利率，23个城市执行1.2倍利率，5个城市执行1.1倍利率。
• 8月数据显示，全国房贷余额增速比3月末下降1.4个百分点，利率上行抑制交易。

七、银行资金收缩，房企主动回笼现金

• 房企到位资金12.2万亿元，同比增长7.8%；其中自筹资金、定金及预收款增速明显，按揭贷款、银行贷款仍负增长。
• 银行类资金持续收缩背景下，房企积极推售回款，Top21-30梯队销售额同比增长82%，其中龙光、金科增长超90%。
• 梯队门槛同比提高，TOP30门槛增长56.1%，显示中小房企加速发展。

八、四季度展望

1. 市场持续降温

• 上门指数显示，9月下旬以来客户上门量迅速回落，预示四季度市场将延续冷淡趋势。
• 各线城市上门指数均下降，全国指数从219降至60，一线城市指数从52降至41。

2. 地方国企优势突显

• 行业进入还债高峰，每季度需偿还债务约900亿元，目前借新偿旧顺畅，流动性压力缓解。
• 地方国企发行债券占比达37%，最低票面利率仅3.38%，资金成本显著低于民营企业（最低利率5.46%）。
• 地方国企债务偿付覆盖率高达80.3%，为行业最高，其优势将在未来市场中进一步凸显。

3. 拿地尾周期，流拍风险加大

• 全国商品房待售面积5.3亿平方米，同比下降13.0%，降至2014年5月份水平。
• 企业待开发土地面积同比增长31.7%，补库存进入尾声。
• 随着年末地方政府推地加速，考虑到经济下行与地价下行，土地流拍规模可能扩大。

结语

2018年四季度，房地产市场下行趋势确立，行业流动性压力有所缓解，但需警惕后续风险。地方国企凭借低成本优势，将在行业下半场发挥重要作用。拿地进入尾周期，价值地块仍受追捧，但流拍风险加大，地方财政将面临更大考验。