20211010-天风证券-房地产销售周报_金九银十_规律不再_十一楼市成交冷热并存_14页_1mb

房地产行业周报总结（2021年10月10日）

核心内容概览

2021年9月27日至10月3日期间，中国房地产市场整体表现疲软，“金九银十”传统销售旺季未现，一手房与二手房成交量均出现环比和同比下滑。同时，土地市场持续降温，重点城市土地流拍率上升至27%，溢价率降至历史低位3.9%。在政策层面，多地推进“因城施策”，通过限购、限贷、限价等手段调控市场，部分城市如东莞已落实二手房交易参考价机制。从投资角度看，房地产板块仍被看好，但需警惕政策变化、销售不及预期及疫情反弹等风险。

一手房市场表现

• 成交情况：本周36大城市一手房合计成交2.4万套，环比下降4.21%，同比下降23.02%，但累计同比上升11.7%。
• 城市分化：
  • 一线城市成交环比下降40.46%，同比下滑33.3%，累计同比25.9%。
  • 二线城市环比下降8.59%，同比上升5.1%，累计同比15.6%。
  • 三线城市环比上升64.24%，同比下滑43.46%，累计同比-5.21%。
  • 个别城市表现突出：深圳一手房成交环比增长106.51%，广州有楼盘成交过千套。

二手房市场表现

• 成交情况：本周11个城市二手房合计成交0.36万套，环比下降40.83%，同比下降34.86%，累计同比上升0.69%。
• 城市分化：
  • 一线城市环比下降67.84%，同比下滑25%，累计同比0.18%。
  • 二线城市环比下降11.08%，同比下滑37.06%，累计同比0.54%。
  • 三线城市环比上升11.41%，同比下滑46.04%，累计同比5.73%。
  • 深圳表现较佳：二手房成交4套，但整体市场仍偏冷。

房地产库存情况

• 全国14大城市：住宅可售套数为68.53万套，去化周期34周，环比下降11.48%。
• 城市分化：
  • 一线城市去化周期14.8周，环比下降44.37%。
  • 二线城市去化周期31.3周，环比上升0.85%。
  • 三线城市去化周期125.8周，环比上升0.05%。

重点公司动态

• 中交地产：收到深交所监管函，因未按规则履行重组程序和信息披露义务。
• 华夏幸福：复牌涨停，拟通过出售资产回笼约750亿元资金，用于债务重组。
• *ST云城：对外担保总额约116.04亿元，其中对控股子公司担保约48.6亿元。
• 金地集团：9月签约面积98.1万平方米，签约金额212亿元，同比分别下降20.88%和17.84%。1-9月累计签约面积1062.5万平方米，签约金额2286.9亿元，同比分别上升29.02%和34.49%。
• 招商蛇口：9月签约面积98.86万平方米，签约金额233.29亿元，同比分别下降9.67%和21.72%。1-9月累计签约面积1037.99万平方米，签约金额2409.61亿元，同比分别上升26.38%和26.7%。
• 金科股份：9月回购股份约3815万股，总金额约1.71亿元。
• 禹洲集团：9月合约销售额90.32亿元，同比下滑22.5%；1-9月累计销售额804.08亿元，同比增长4.34%。
• 融创中国：9月合同销售金额466.5亿元，同比上升21%；1-9月累计合同销售金额4618.2亿元，同比上升21%。
• 龙光集团：9月归属股东权益合约销售额97.6亿元，同比上升24.8%。
• 旭辉控股集团：1-9月累计合同销售金额1930.5亿元，同比上升7.4%。

行业新闻与政策动态

• 二手房交易参考价机制落地：东莞首批218个小区发布参考价，旨在规范市场秩序，抑制炒房行为。
• 土地市场遇冷：重点城市土地流拍率升至27%，溢价率降至3.9%的历史低位，房企拿地意愿减弱。
• 房企债务风险加剧：2021年房企债券违约金额已达467.5亿元，同比上升159%。
• “金九银十”规律被打破：9月新房成交环比下降7%，百强房企销售金额同比下滑36.2%，国庆假期楼市整体遇冷。
• 政策调控持续：多地出台限价、限贷、限购等政策，抑制市场过热，维持“房住不炒”基调。

投资建议

• 行业评级：强于大市（维持评级）。
• 推荐公司：
  • 优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团。
  • 优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业。
  • 低估价值：城投控股、南山控股。
• 政策背景：在行业风险事件频发的背景下，央行罕见提及“两维护”，地方政府可能在限价、限贷、按揭额度等方面适度放松政策。

风险提示

• 政策变化不及预期。
• 房屋销售不及预期。
• 疫情二次反弹。

数据来源

• Wind、天风证券研究所、克而瑞地产研究中心、58安居客房产研究院、中国经济网、澎湃新闻、中国网地产。