20211025-天风证券-房地产销售周报_9月份商品住宅销售价格稳中有降_楼市_金九_成色不足_13页_1mb

房地产行业周报总结（2021年10月25日）

核心内容概览

本报告分析了2021年10月11日至10月17日房地产行业的销售、价格、库存及政策动态，并提出了投资建议和风险提示。

主要观点

• 房地产销售数据整体疲软：9月份商品住宅销售价格稳中有降，楼市“金九”成色不足。一手房销售环比和同比均大幅下降，二手房市场则呈现分化趋势。
• 政策持续监管：房地产金融监管政策保持连续性与稳定性，银保监会强调“房住不炒”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。
• “因城施策”显现：地方政府在限价限贷、网签进度、按揭额度、购房资格和首付款审核等方面有边际放松空间，以促进房地产市场平稳发展。
• 部分城市出台调控措施：例如泉州严格界定刚需购房条件，提高刚需房源比例至70%，同时强化房地产市场管理，整顿二手房市场。
• 行业风险：政策变化不及预期、房屋销售不及预期及疫情二次反弹是主要风险因素。

关键信息

一手房销售情况

• 全国36大城市：合计成交1.55万套，环比下降37.58%，同比下降46.75%，累计同比上升9.21%。
• 一线城市：环比下降21.29%，同比-39.35%，累计同比22.84%。其中，北京环比上升51.63%，上海下降32.22%，深圳下降46.74%。
• 二线城市：环比下降35.0%，同比-41.97%，累计同比13.54%。
• 三线城市：环比下降50.3%，同比-58.16%，累计同比-7.75%。
• 四线城市：数据缺失，但销售情况明显下滑。

二手房销售情况

• 全国11个城市：合计成交0.42万套，环比上升12.77%，同比下降37.32%，累计同比下降0.72%。
• 一线城市：环比上升148.45%，同比-23.91%，累计同比-0.65%。
• 二线城市：环比下降42.58%，同比-50.24%，累计同比-1.13%。
• 三线城市：环比下降65.87%，同比-74.29%，累计同比2.24%。

库存与去化周期

• 全国14大城市：住宅可售套数77.54万套，去化周期39.8周，环比下降0.37%。
• 一线城市：可售套数20.56万套，去化周期27.2周。
• 二线城市：可售套数32.58万套，去化周期32.5周。
• 三线城市：可售套数24.4万套，去化周期128.1周。

政策与市场动态

• 房地产税试点启动：2021年10月23日，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点。
• 房地产贷款增速：截至2021年9月末，房地产贷款增速降至8.6%，低于全部贷款增速近3个百分点。
• 地方调控政策：多地出现土地拍卖流拍，地方政府面临压力，可能采取更多放松措施。
• 房企动态：
  • 金地集团：前三季度营收增长，但净利润下滑，股价下跌。
  • 中海宏洋：前三季度营业额增长33.1%，经营溢利增长6.7%。
  • 中国奥园：回购优先票据，管理层增持股份。
  • 招商蛇口：完成13亿元超短期融资券发行，子公司获得20亿港元融资。
  • 世茂服务：拟发行可换股债券及配售现有股份，募资约48.45亿港元。
  • 穆迪下调评级：多家房企如富力地产、佳兆业、阳光城等被下调评级至负面，反映融资减弱与流动性紧张。

市场趋势与投资建议

• 楼市降温：整体销售和价格数据表明市场持续降温，特别是三线城市。
• 投资推荐：
  • 优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团。
  • 优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业。
  • 低估价值：城投控股、南山控股等。
• 投资评级：行业评级为“强于大市”，维持不变。

风险提示

• 政策变化不及预期
• 房屋销售不及预期
• 疫情二次反弹

相关报告与资料来源

• 《房地产-行业研究周报：土地成交环比升温，楼市“金九”成色不足——房地产土 址周 报 1024》
• 《房地产-行业点评：单月商品房销售量价延续负增长，新开工面积同比下滑统计局9月数据点评》
• 《房地产-行业研究周报：“金九银十”交易冷淡，楼市降温明显——房地产销售周报1017》
• 资料来源：Wind、天风证券研究所、国家统计局、穆迪、中国经济网、澎湃新闻、中国网地产等。

行业走势图

重点公司盈利预测表

总结

整体来看，房地产市场在2021年10月11日至17日期间表现疲软，一手房销售和价格持续下滑，二手房市场分化严重。政策层面持续监管，房地产金融政策保持稳定。地方政府根据市场情况采取“因城施策”，部分城市如泉州出台更严格的调控政策。行业风险主要集中在政策变化、销售不及预期和疫情反弹。投资建议偏向优质龙头、成长型及低估价值企业，行业评级维持“强于大市”。