20180828-中国银河-房地产行业周报_楼市调控风潮正高_量升价稳还看_金九__27页_2mb

房地产行业周报总结（2018年08月28日）

核心内容

2018年8月，中国房地产行业在政策调控与市场调整中继续发展，调控风潮持续，但市场整体保持稳定。随着“金九”来临，预计成交量将有所回升。同时，房企面临资金压力，主要策略包括加快销售、开发、回款及持有型商业物业增长。

主要观点

• 楼市调控：多地加强楼市乱象整治，严打投机炒房、黑中介等行为，调控力度加大，房价预计保持平稳。
• 房企资金状况：龙头房企负债率上升，现金流趋紧，面临偿债高峰。加快销售和回款成为主要策略。
• 销售与去库存：新房成交量整体下滑，但三线城市表现较好。二手房市场成交高位企稳，进入“价稳量升”周期。
• 土地市场：整体热度仍存，但流拍现象增加，溢价率下降，市场呈现降温趋势。
• 行业估值：A股房地产板块估值处于历史低位，具备较大修复空间，与美股、港股相比存在显著折价。

关键信息

一、行业动态与热点

1. 河南省全面整治楼市乱象：打击投机炒房、黑中介、违规房企及虚假广告，推动市场规范化。
2. 南京市加强租赁市场管理：限制租赁企业恶性竞争，稳定租金价格，并提供租房补贴。
3. 重庆市引入司法手段：成为首个由公安部门介入整治房地产市场乱象的城市，加强执法力度。

二、房地产市场整体状况

• 新房市场：35城新房成交量同比下降1.9%，环比下降3.3%，总体呈淡季疲态。
• 二手房市场：15城二手房成交量同比上涨11.9%，环比上涨0.7%，呈现“价稳量升”趋势。
• 土地市场：住宅类用地供应稳中有升，但一线土地市场持续缩量，三线市场热度下降，整体市场呈现降温趋势。

三、房企销售与去库存情况

• 房企负债与现金流：56家A股房企中，超六成资产负债率上升，部分龙头房企经营现金流为负，面临偿债压力。
• 三强房企表现：
  • 碧桂园：利润翻番，聚焦效益，未来继续扩张。
  • 恒大：业绩超预期，有望成为首家千亿利润房企。
  • 万科：表现稳健，负债率低，但经营现金流为负，资金链略紧。
• 去库存进展：全国商品房待售面积下降，开发投资稳步上升，“去库存”接近尾声，“补库存”或已开始。

四、投资建议

• 行业前景：房地产行业仍具备增长潜力，政策调控持续，但边际调整空间较大。
• 推荐公司：
  • 稳健型组合：万科A、新城控股、保利地产。
  • 进攻型组合：招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展。
• 关注主线：低估值一二线龙头、高成长优质地产股、资源优势房企。

五、估值分析

• A股房地产板块：
  • PE估值：当前TTM市盈率为9.7X，较历史均值折价60.96%，具备较大修复空间。
  • PB估值：当前市净率为1.4X，较历史均值折价49.51%，估值仍有提升空间。
• 国际比较：
  • 美股：平均市盈率为16.32X，高于A股。
  • 港股：平均市盈率为6.87X，低于A股。
  • 估值差异：A股房地产板块因资本管制、投资者结构等因素，估值普遍低于美股和港股。

风险提示

• 房价大幅下跌风险：市场调整可能带来房价下行压力。
• 政策调控超预期风险：调控政策进一步收紧可能影响市场表现。
• 棚改进程不及预期：影响购房需求，对行业产生负面影响。

附录数据

• 新房成交：35城新房成交量同比-1.9%，环比-3.3%，淡季调控下成交低位。
• 新增供应：重点14城新增供应同比-32.3%，环比-17.9%，一二线城市仍有上升空间。
• 二手房成交：15城二手房成交量同比+11.9%，环比+0.7%，进入“价稳量升”周期。
• 土地市场：100大中城市住宅类用地供应77宗，合计建面818万平米，成交40宗，合计建面465万平米，市场降温趋势明显。

行业展望

随着“金九”到来，房地产市场预计将出现成交量回升，政策调控趋于平稳，行业进入顺周期阶段。未来房地产板块具备配置价值，建议关注一二线龙头及高成长房企。