沪上楼市调控三度收紧_加剧2017年楼市变局_44页_1mb

上海楼市调控三度收紧，加剧2017年楼市变局总结

核心内容

2016年至2017年，上海楼市调控政策经历了三次明显收紧，反映了中央对房地产市场“去杠杆”“防泡沫”的总体要求。调控政策不仅收紧了限购和限贷，还对公积金政策、土地供应及市场秩序进行了严格规范，旨在抑制投资性需求，稳定市场，同时为实现“十三五”规划中2020年常住人口控制在2500万以内的目标服务。

主要观点

• 调控政策层层加码：从2016年3月“沪九条”到11月28日的最新调控政策，上海对房地产市场的调控力度逐步加强，体现出政策的系统性和持续性。
• 政策目标明确：调控政策的核心在于抑制投资和投机行为，降低市场杠杆，稳定房价，促进房地产市场平稳健康发展。
• 市场反应显著：调控政策对市场的影响迅速显现，案场来电、来访人数大幅下降，市场整体降温趋势明显。
• 四重危机叠加：经济周期、货币政策、房企债务偿付、购房者配资等因素叠加，预计2017年下半年至2018年房地产市场将面临较大挑战。

关键信息

调控政策内容

公积金政策调整

• 首套房：计算公积金贷款额度的存款余额倍数调整为30倍，月还款比例不超过40%。
• 第二套改善型：已有1次公积金贷款的，额度上限为80万元（家庭）或40万元（个人）；已有2次公积金贷款的，停止发放。
• 非改善型第二套房：纯公积金贷款首付比例为普通住宅50%，非普通住宅70%。

土地政策

• 土地供应：加大商品住房用地供应，控制地价上涨，防止“地王”现象对房价的传导。
• 中小套型比例：中心城区70%，郊区60%。

市场反应

• 案场数据：10月新来电较9月下降49%，新来人较9月下降43%，重复来人下降42%。
• 市场降温：2017年上海楼市进一步降温是大概率事件。

政策量化影响

• 首付比例提升：首套房首付从30%提高至35%，二套房首付从40%调高至50%或70%，影响购房群体超过60%。
• 需求结构：刚需和改善型需求受影响最大，尤其是二套房的首付提升导致大量改善型需求后置。
• 库存情况：2016年11月底商品住宅存量面积697.61万平米，3个月移动存销比为8.42个月，预计2017年年中将达到12个月。

市场周期判断

• 销售面积周期：2016年3月为波峰，预计2017年10月为波谷，市场将进入向下周期。
• 销售价格周期：2016年2月为波谷，预计2017年2月为下一轮波谷。
• 区域周期：
  • 南汇：周期长度22-23个月，预计2017年3月进入向下周期。
  • 浦东：周期长度38-39个月，预计2017年5月进入向上周期。
  • 松江：周期长度38-39个月，预计2017年7月进入向上周期。
  • 嘉定：周期长度22-23个月，预计2017年7月进入向下周期。
  • 中心城区：周期长度38-39个月，预计2017年10月进入向上周期。

市场趋势研判

• 市场走势：2016年1-11月上海商品住宅成交面积同比增速处于波峰，预计2017年10月进入波谷。
• 政策影响：调控政策抑制了投资需求，但对刚需和改善型需求也有一定影响，导致市场整体降温。
• 未来展望：2017年8月之后市场成交量将进入向上周期，迎来新的发展机会。

房企策略建议

• 营销策略：

  • 2016年10月：市场处于下行波动周期，建议平价跑量，不宜涨价。
  • 2017年一季度：市场博弈期，成交量较小，价格平稳。
  • 2017年二季度：推盘期，市场仍处博弈阶段。
  • 2017年8月之后：成交量进入向上周期，市场再度迎来春天。

• 拿地策略：

  • 把握市场大幅下调后的土地市场机会。
  • 避免高价地块，控制拿地风险。
  • 重点关注高投资价值区域的土地。
  • 把控拿地和开工节奏，准备在2017年2月至2018年2月的市场上升周期内推盘。

总结

2016年以来，上海楼市调控政策不断加码，旨在抑制投资投机行为，降低市场杠杆，稳定房价，实现人口控制目标。政策对市场的影响显著，尤其是对改善型需求的抑制，使得2017年楼市降温成为大概率事件。同时，市场进入下行周期，房企需调整营销和拿地策略，以应对未来市场的变化。