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房地产行业周报总结（2021年06月13日）

核心内容概述

2021年6月第一周，中国房地产市场整体呈现销售增速放缓、政策调控持续加码的态势。一手房成交量环比下降9.44%，但同比上升11.45%，累计同比上升55.2%。二手房成交量环比下降12.83%，同比下降22.8%，累计同比上升41.65%。全国14大城市住宅去化周期为19.6周，环比下降31.04%。整体市场表现出区域分化、政策趋严、融资环境收紧等特征。

主要观点

一手房市场

• 整体表现：36大城市一手房合计成交4.17万套，环比下降9.44%，同比上升11.45%，累计同比上升55.2%。
• 区域分化：
  • 一线城市成交环比增长5.14%，但同比增速高达26.73%，累计同比增速达80.49%。
  • 二线城市成交环比下降17.45%，同比增速14.28%，累计同比增速52.84%。
  • 三线城市成交环比下降0.6%，同比增速-2.9%，累计同比增速43.3%。
  • 城市表现：北京环比下降47.55%，上海环比上升96.93%，广州环比下降31.25%，深圳环比上升9.24%。

二手房市场

• 整体表现：11个城市二手房合计成交1.18万套，环比下降12.83%，同比下降22.8%，累计同比上升41.65%。
• 区域分化：
  • 一线城市环比下降11.12%，同比-28.44%，累计同比40.18%。
  • 二线城市环比下降13.81%，同比-19.83%，累计同比40.45%。
  • 三线城市环比下降14.52%，同比-8.65%，累计同比62.34%。
• 城市表现：北京环比下降12.5%，深圳环比下降4.6%，成都、杭州、南京、苏州等城市表现不一。

库存与去化

• 全国14大城市住宅可售套数合计43.03万套，去化周期19.6周，环比下降31.04%。
• 一线城市可售套数环比下降62.34%，去化周期12.2周。
• 二线城市可售套数环比下降3.86%，去化周期31.6周。
• 三线城市数据缺失，但去化周期显示为0周。

关键信息

政策调控

• “因城施策”常态化：各地持续出台调控政策，抑制炒房行为，维持刚需购房优惠。
• 热门城市限购加码：如西安，进一步规范房地产市场秩序，打击违法违规销售行为。
• 土地出让金征管职责划转税务部门：财政部等四部门发布通知，明确将国有土地使用权出让收入等四项非税收入划转税务部门征收。

融资动态

• 上市房企销售业绩同比增速放缓，5月全国销售金额11192.8亿元，环比增长8%，同比增速17.8%，较4月下降14.2个百分点。
• 房企面临三道红线政策压力，优质房企或受益于融资环境改善。
• 重点房企发布债券发行公告，如金地集团发行50亿元住房租赁专项公司债券，招商蛇口发行21.6亿元公司债券等。

企业动态

• 中海地产：5月合约物业销售金额约342.77亿元，同比上升28%。
• 建业地产：公司主席胡葆森增持240万股，占比提升0.08%。
• 碧桂园：成立新公司开发房地产项目，扩展业务布局。
• 保利地产：5月签约面积389.21万平方米，签约金额594.14亿元，同比分别增长22.59%和26.22%。
• 首开股份：5月签约面积37.61万平方米，签约金额115.78亿元，同比分别增长41.79%和57.81%。
• 金地集团：发行15亿元中期票据，用于公司资金需求。
• 阳光城：5月销售金额813.03亿元，权益销售金额520.70亿元。
• 华润置地：5月收购6幅地块，总楼面面积约211万平方米，应付权益对价238亿元。
• 龙光控股：发行20亿元资产支持专项计划。
• 亿达中国：5月合约销售金额3.81亿元，权益销售金额3.66亿元。
• 绿地控股：5月新增6个房地产项目，总地价74.3亿元。
• 招商蛇口：5月新增12个项目，成交总价约260.5亿元。

投资建议

• 优质龙头：推荐万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口。
• 优质成长：推荐金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团。
• 优质物管：推荐招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务。
• 低估价值：推荐城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝。
• 特别关注：华润置地、融创服务。

风险提示

• 政策变化不及预期。
• 房屋销售不及预期。
• 疫情二次反弹。

行业评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）。
• 上次评级：强于大市。

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总结

本周房地产市场整体表现平稳，一手房销售环比小幅下降，但同比上升，累计增长显著。二手房市场则出现明显下滑，成交量和价格均受到调控政策影响。全国14大城市住宅库存去化周期下降，显示市场活跃度有所提升。政策层面，各地继续加码调控，特别是热门城市，限制炒房行为，推动市场健康发展。融资方面，房企面临三道红线压力，优质房企在政策和市场中更具优势。重点公司动态显示，部分房企积极拓展市场，增加土地储备，同时通过债券发行缓解资金压力。投资建议方面，分析师推荐优质龙头、成长型及物管企业，同时提示关注低估价值股。整体来看，房地产行业在政策调控和市场分化中继续前行，行业风险溢价率有望下降。