楼市_限售_调控政策专题报告-同策-2017.9-30页_1mb

楼市“限售”调控政策专题研究总结

核心内容

“限售”政策是当前楼市调控的重要手段之一，其本质在于防范系统性金融风险。该政策通过限制房产交易时间，抑制投资投机行为，稳定市场预期，并为后续政策调整和房地产税立法等长效机制的实施争取时间。

主要观点

• 限售政策的出台：2017年3月25日，厦门市率先出台限售政策，随后至少44个城市加入限售行列，标志着新一轮楼市调控的开始。
• 政策目的：限售政策旨在冻结楼市活跃需求，避免快进快出的投机行为，防止房价过快上涨，同时锁定房贷资产，防止银行系统性金融风险。
• 政策时效性：从全国历年政策来看，调控政策的时效期一般为5-7个月。限售政策的出台时间与政策时效期吻合，以期在政策效果减弱前进行新一轮调控。
• 政策背景：中央长期致力于抑制资产泡沫和遏制房价过快上涨，尤其在经济增速放缓、房地产市场分化加剧的背景下，限售政策成为遏制金融风险的重要手段。
• 政策影响：限售政策与限购、限贷政策不同，其主要作用在交易和持有环节，抑制投资投机行为，防止资本外流，为实体经济改革提供窗口期。

关键信息

一、政策内容

1. 厦门市限售政策（2017年3月25日）：

   • 本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房。
   • 通过赠与方式转让住房后，再次购买需满3年。
   • 新购买住房需取得产权证满2年方可上市交易。

2. 商业银行监管：

   • 严格审查贷款审批，防止虚增房价套取贷款。
   • 禁止“首付贷”，防范虚假收入证明等风险。

3. 公证机构限制：

   • 不受理未取得产权证的房产办理出售、抵押（按揭除外）等公证。

二、限售政策时间轴（第I阶段）

• 2017年上半年：厦门、福州、青岛、杭州、广州等28个城市加入限售行列。
• 2017年9月：重庆、南昌、南宁、石家庄、贵阳等城市加入限售，标志着第二轮限售政策的开始。
• 预计未来政策调整：2018年上半年为政策密集出台期，楼市稳定基调不变。

三、限售政策与限购、限贷政策的不同

四、限售政策的市场趋势背景

• 成交面积周期：核心城市成交面积平均市场周期为39-40个月，2017年第4季度为波谷期，限售政策在2017年3季度至2018年4季度之间出台，与市场下行周期匹配。
• 成交均价周期：核心城市成交均价周期也为39-40个月，限售政策在2017年3季度至2018年4季度之间出台，锁定资产价格，防止贬值。

五、限售政策对不同群体的影响

1. 加杠杆入市的散户：
   • 面对房价止涨或下跌及资金成本压力，可能抛售房产，限售政策限制其快速变现。
2. 运营不佳的私营企业主：
   • 在经济和房地产周期低谷期，可能抛售部分前期投资房产以缓解资金压力。
3. 特定需求群体：
   • 如置换需求者、海外移民等，可能在市场调整期抛售房产以实现其他目标。

六、限售政策对银行的影响

• 房贷资产锁定：防止房价下跌导致房贷资产缩水，降低银行不良贷款率风险。
• 不良贷款率上升：2014年三季度以来，不良贷款率显著上升，接近系统性金融风险爆发的界限。
• 房地产贷款占比：2016年四大银行房地产贷款占总贷款额约30%，限售政策有助于控制贷款风险。

七、政策意义

• 防范金融风险：通过限制交易，避免房价波动对银行资产造成冲击。
• 稳定楼市预期：防止投资客集中抛盘，抑制房价过快上涨。
• 推动长效机制：为房地产税立法、不动产登记等政策铺路。

总结

限售政策作为新一轮楼市调控的重要组成部分，其出台背景、时间设定及政策目的均体现出中央对防范系统性金融风险的高度重视。通过抑制投资投机行为，稳定市场预期，同时为后续调控措施争取时间，限售政策在宏观层面有助于经济结构调整和房地产市场健康发展。