楼市“限售”调控政策专题报告-同策-2017.9-30页-1mb

楼市“限售”调控政策专题研究总结

核心内容概述

2017年3月，厦门市率先出台“限售”政策，标志着新一轮楼市调控政策的实施。截止2017年9月，全国已有至少44个城市加入限售行列。限售政策作为楼市调控的重要手段，旨在防范系统性金融风险，抑制投资投机行为，促进房地产市场平稳健康发展。

主要观点

• 限售政策的定位：限售政策本质上是防范系统性金融风险，与限购、限贷政策不同，它主要作用于房产的持有和交易环节，通过限制房产转让时间，抑制快进快出的投机行为。
• 政策时间轴：
  • 第I阶段：2017年3月至9月，厦门开启限售先例，随后28个城市加入限售行列。
  • 第II阶段：2017年9月底，重庆、南昌、南宁等城市加入限售行列，全国正式进入第二轮限售政策。
• 政策时效性：根据历史数据，全国楼市政策的时效期一般为5-7个月，2017年3月出台的限售政策预计在2017年8-10月达到政策效果的顶峰，与当前时间吻合。
• 市场周期分析：核心城市商品住宅成交面积和均价的市场周期通常为39-40个月，2017年3季度至2018年4季度为下行周期，限售政策与该周期相匹配，有助于稳定市场。
• 政策影响：
  • 对投资投机者：限售政策使得投资客无法通过快速买卖获取收益，防止资产缩水带来的系统性金融风险。
  • 对银行：限售政策有助于锁定房贷资产，防止房价下跌导致银行不良贷款率上升。
  • 对资本流动：限售政策防止了资本外流，稳定了国内资金环境。
  • 对宏观经济：通过抑制房价过快上涨，稳定房地产市场，为经济结构调整和转型争取时间。

关键信息

限售政策内容

• 户籍限制：本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房。
• 赠与限制：通过赠与方式转让住房后，再次购买需满3年。
• 产权证限制：新购住房需取得产权证满2年或3年后方可上市交易。
• 银行审查：商业银行加强贷款审查，防止虚增房价套取银行贷款。
• 公证限制：不受理未取得产权证的房产办理出售、抵押等公证。

政策背景与目的

• 防范系统性金融风险：2016年楼市升温，投资投机行为加剧，导致金融杠杆扩大，限售政策旨在锁定资产价格，防止房价下跌引发银行系统性风险。
• 抑制投资投机：通过延长房产交易时间，减少投机客快速套现的空间。
• 促进市场稳定：为房地产税立法、不动产登记等长效机制调控措施争取时间。
• 应对经济周期：房地产投资占GDP比重逐年上升，影响经济结构转型，限售政策有助于缓解这一问题。

政策影响分析

• 对投资客：限售政策使投资客无法通过快速买卖获取收益，房产成为真正的“不动产”。
• 对银行：限售政策有助于控制房贷资产贬值风险，维持银行资产质量。
• 对市场：将部分购房需求后置，防止投资客集中抛盘，促进市场平稳发展。

政策时效与未来趋势

• 政策时效：全国政策时效期一般为5-7个月，2017年3月出台的限售政策预计在2017年8-10月达到政策效果顶峰。
• 未来趋势：2018年上半年是政策密集出台的重要时间窗口，调控不会放松，楼市稳定仍是基调。

中央政策与政府换届

• 中央层面：长期致力于抑制资产泡沫，遏制房价过快上涨，2017年下半年至2018年上半年是政策密集期。
• 政府换届：2017年十九大召开，2018年两会时间点，政策不会放松，楼市稳定仍是重点。

政策背后的逻辑

• 抑制投机行为：通过限制交易时间，防止投资客快速套现，稳定房价。
• 防控金融风险：防止房价下跌导致银行不良贷款率上升，维护金融体系稳定。
• 推动长效机制：为房地产税立法、不动产登记等政策铺路。

政策影响对象

• 投资投机者：包括“加杠杆”入市的散户、运营状况不佳的私营企业主及特定需求群体。
• 银行：通过限售政策控制房贷资产贬值风险，防止系统性金融风险。
• 房地产市场：通过抑制投资需求，稳定市场，防止房价过快上涨。

政策意义

• 经济结构调整：房地产投资占比过高不利于经济转型，限售政策有助于经济结构调整。
• 社会稳定：防止房价过快上涨和下跌，维护社会和谐稳定。

附录信息

• 同策研究院：提供楼市政策、市场、房企等研究，定期发布周月报告及专题研究。
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总结：2017年“限售”政策的出台标志着楼市调控进入新阶段，旨在抑制投资投机、防范系统性金融风险、促进市场稳定。政策通过限制房产交易时间，冻结活跃需求，防止房价过快上涨，同时为长效机制调控争取时间。未来政策仍将保持收紧趋势，直至2018年上半年。