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上海楼市调控收紧，楼市变局将在2017年

核心内容

2016年10月，上海市出台“沪六条”楼市调控政策，标志着上海楼市调控进一步收紧。政策内容涵盖限购、限贷、土地供应、交易资金监管、查处违法违规行为等多个方面，旨在抑制市场过热、防止系统性金融风险，并引导市场预期。结合市场周期模型分析，预计2017年上海楼市将迎来调整期，市场成交量和价格将出现波动。

主要观点

• 调控政策内容：

  • 限购政策：上海户籍家庭限购2套，非户籍家庭需满足个税或社保缴纳年限要求。
  • 限贷政策：首套房首付比例最低为30%，二套房首付比例最低为50%或70%，对拥有2套及以上住房者进行严格管控。
  • 土地政策：加大商品住房用地供应，提升土地配建和自持比例，控制地价上涨，防止“地王”频现。
  • 资金监管：严禁非合规资金用于土地竞买，限制首付贷、过桥贷等场外配资行为，加强购房及交易资金来源审查。
  • 市场管理：加强新建商品住房销售管理，实行市、区两级审核，防止违规行为，提升市场透明度。

• 市场反应：

  • 政策实施后，上海案场来访量和来电量均出现显著下降，投资客退离，新增客户受限，市场成交量预期走低。
  • 未来成交量将进入下行周期，价格也将面临调整压力，市场整体趋于理性。

• 市场趋势研判：

  • 2017年10月将成为上海商品住宅成交量的波谷，之后将进入向上周期。
  • 2017年2月将成为上海商品住宅成交均价的波谷，之后将逐步回升。
  • 不同区域的市场周期有所不同，如浦东、松江、南汇、嘉定等，预计在2017年中后期迎来市场拐点。

关键信息

上海及周边调控政策一览

土地市场现状与调控目标

• 2016年1-9月上海住宅类用地成交规划建筑面积同比下降40%，成交楼板价同比上涨128%，地价快速上涨。
• “沪六条”旨在通过增加土地供应、提升配建比例、限制资金来源等方式，为土地市场降温，防止地价推动房价上涨。

房企与购房者策略建议

• 房企：

  • 2016年四季度应平价跑量，避免涨价。
  • 2017年2月至2018年2月为市场上升周期，应把握拿地和开工节奏，择优推盘。
  • 避免高价地块，重点跟踪高投资价值区域土地。

• 购房者：

  • 避免使用首付贷、过桥贷等违规融资方式，否则可能影响贷款信用。
  • 2017年市场调整期，价格可能下行，可考虑“以价换量”策略。

未来政策预判

• 限购令：可能针对“类住宅”产品出台限购措施，防止投资炒作。
• 交易税费：房产税可能扩大征税范围，二手房交易营业税可能恢复为5年。
• 金融监管：加强对放贷机构的资金来源审查，限制P2P资金进入房地产市场，控制按揭贷款额度。
• 土地政策：对拿地资金来源进行严格监管，防止场外配资，控制地价上涨。

市场周期模型分析

• 成交量周期：上海商品住宅成交量周期为38-39个月，下一轮向上周期拐点预计在2017年9月。
• 价格周期：上海商品住宅成交均价周期为38-39个月，下一轮向上周期拐点预计在2017年2月。
• 区域差异：
  • 南汇：周期为22-23个月，预计2017年3月进入向下周期。
  • 浦东：周期为38-39个月，预计2017年5月进入向上周期。
  • 松江：周期为38-39个月，预计2017年7月进入向上周期。
  • 嘉定：周期为22-23个月，预计2017年7月进入向下周期。
  • 中心城区：周期为38-39个月，预计2017年10月进入向上周期。

总结

2017年上海楼市将面临政策收紧、市场调整和周期拐点三重影响，成交量和价格将出现下行趋势，但不同区域市场周期不同，部分区域将在下半年迎来复苏。房企需提前调整策略，把握市场节奏，购房者应理性看待市场变化，避免违规融资。整体来看，2017年将是上海楼市调整的关键一年，市场将逐步回归理性，为下一轮增长周期奠定基础。