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上海高端公寓市场总结（2019年第三季度）

核心内容

2019年第三季度，上海高端公寓市场迎来显著供应增长，尽管成交量有所下滑，但价格指数稳步上升。市场整体呈现供应充足、需求释放的特点，同时受到宏观环境和政策影响，二手房市场表现相对疲软。

主要观点

1. 高端公寓市场供应增长显著

• 新增供应：第三季度上海高端公寓新增供应达22.3万平方米，较第二季度增长五倍有余。
• 供应来源：包括复兴珑御、九庐、百汇园、瑞虹新城等项目的加推，以及恒大滨江华府等新盘。
• 供应区域：主要集中在黄浦江沿岸的黄浦滨江、陆家嘴滨江、徐汇滨江等地，未来八埭头、华侨城苏河湾等项目将有新增供应。

2. 高端公寓市场成交量及价格表现

• 成交量：第三季度高端公寓成交量约16.1万平方米，环比下降11.5%，同比下降49.1%。
• 价格指数：价格指数环比上升3.1%，同比上升4.6%，均价达人民币每平方米108,000元。
• 区域表现：上海一级区域、次级区域及新兴区域的高端公寓价格指数均呈现上涨趋势。

3. 二手高端住宅市场

• 成交量：第三季度二手高端住宅成交约30余套，表现相对冷清。
• 价格趋势：二手高端住宅均价微涨1.8%，达人民币每平方米109,100元，维持稳定状态。

4. 整体住宅市场情况

• 供应量：第三季度上海新建商品住宅新增供应约214万平方米，与上季度基本持平，同比下降32.2%。
• 成交量：一手商品住宅成交量约211万平方米，环比下降2.1%，同比下降8.2%。
• 成交均价：一手商品住宅成交均价为人民币每平方米52,300元，环比下跌3.1%，同比下跌4.3%。
• 区域差异：内环内至外郊环区域一手商品房成交均价上涨，而郊环外成交均价下跌，导致全市均价小幅下降。

5. 住宅土地市场动态

• 纯居住用地成交：第三季度共成交16块纯居住用地，面积89.2万平方米，可建面积126.5万平方米，平均楼面价18,600元/平方米。
• 市郊区域活跃：闵行、金山、青浦、崇明等传统市郊区域土地成交较多。
• 中心城区表现：杨浦区新江湾社区纯住宅地块以52,500元/平方米楼面价成交，由中华企业以零溢价获得。
• 商住用地：第三季度共成交四块商住用地，预计用于住宅的可建面积约为23.7万平方米。
• 租赁住宅用地：共成交五幅纯租赁用地，面积26.7万平方米，楼面价较高地块达7,200元/平方米以上。

关键信息

住宅销售市场展望

• 一手市场：预计第四季度成交量将回暖，受开发商年底业绩冲刺及供应充足影响。
• 二手房市场：挂牌量预计继续下降，受宏观市场走弱和一手房供应充足影响。
• 政策与经济环境：未来住房政策可能维持稳定，但经济前景不乐观，可能影响购房者情绪。

金融政策影响

• 贷款利率调整：2019年9月央行公布五年期LPR为4.85%，上海首套房贷款利率为4.65%，与改革前基本一致。
• 利率政策：不排除政府未来降低利率以刺激市场增长。

图表与数据

图1：一手商品住宅供应量、成交量及价格水平，Q4/2014-Q3/2019

• 展示一手商品住宅的供应、成交量及价格趋势。

图2：二手住宅销售成交量及价格水平，Q4/2014-Q3/2019

• 展示二手住宅的成交量及价格变化。

图3：一手高端公寓供应量，Q4/2014-Q3/2019

• 展示高端公寓供应量的历史趋势。

图4：一手高端公寓成交量及价格指数，Q4/2014-Q3/2019

• 展示高端公寓成交量及价格指数变化。

图5：住宅土地成交面积（可建面积）和楼板价，Q4/2014-Q3/2019

• 展示住宅土地成交面积与楼面价的变化趋势。

表格数据

表1：一手商品住宅市场各业态表现，Q3/2019

表2：一手住宅成交均价最高的五个公寓项目，Q3/2019