上海住宅销售市场简报2020年第四季度_3页_1mb

上海高端住宅市场分析总结

核心内容

2020年第四季度，上海房地产市场呈现分化趋势，整体商品住宅市场供不应求，而高端住宅市场则在良好预期下保持热度，成交价格稳步上升。

主要观点

1. 一手商品住宅市场

• 供应情况：2020年第四季度新增供应约237.9万平方米，环比下降8.9%，同比上涨28.5%。
• 成交量：第四季度成交量约287.4万平方米，环比小幅下降1.0%，同比上升48.8%。
• 成交均价：全市成交均价为每平方米人民币52,573元，环比下降4.4%，同比下降2.8%。
• 区域表现：
  • 内环及内中环成交量环比分别下降21.8%、19.7%。
  • 外郊环成交量持续环比上涨13.7%。
• 全年表现：
  • 2020年全年成交商品住宅921.7万平方米，创2016年以来新高，同比上涨21.0%。
  • 全年成交均价为每平方米人民币55,739元，同比上升3.2%。

2. 二手住宅市场

• 成交量：第四季度成交面积795.1万平方米，环比、同比分别上涨25.7%、82.7%。
• 成交均价：均价上涨至每平方米人民币42,400元，环比、同比分别上涨2.6%、10.3%。
• 区域表现：
  • 浦东新区及黄浦区二手房成交价格同比上涨约14%。
  • 青浦区因大虹桥辐射及地铁17号线利好，成交均价同比上涨18%，迈入每平方米30,000元关口。

3. 高端住宅市场

• 供应情况：第四季度新增供应约11.0万平方米，环比下降4.5%，同比下降28.7%。
• 供应来源：主要来自古北中央公园、融创徐汇滨江壹号等新入市项目，以及已有项目的新增批次。
• 成交量：第四季度成交量约16.9万平方米，较上季度下降24.5%，但同比上升29.4%。
• 成交均价：平均成交价格达每平方米人民币116,300元，价格指数环比上升1.2%，同比上升5.7%。
• 项目表现：
  • 外滩黄浦湾、凯旋滨江园、翠湖五集等项目在高端公寓市场中表现突出。
  • 汤臣一品大厦、苏河湾华侨城等项目为2020年成交均价最高的五个公寓项目。

4. 住宅土地市场

• 土地成交：第四季度共成交13幅含住宅用地，其中10幅为居住用地，成交可建面积79.4万平方米，平均成交楼面价约35,047元/平方米。
• 高价地块：
  • 静安中兴社区地块楼面价达72,000元/平方米，由融信、保利、招商联合体摘得。
  • 杨浦定海社区地块楼面价达70,808元/平方米。
• 租赁住宅用地：第四季度共成交6幅纯租赁用地，楼面均价约5,592元/平方米，均以零溢价成交。

关键信息

• 政策影响：2020年底，人民银行、银保监会发布房地产贷款集中度管理制度，进一步收紧资金供给端，对房企融资形成约束。
• 市场预期：高端住宅市场因良好预期而保持热度，多个项目销售火爆，而大众市场则因融资收紧，开发商积极促销以增强现金流。
• 未来展望：
  • 多个高端住宅项目预计在2021年第一季度集中入市，如中粮瑞虹海景一号、融创青云壹号等。
  • 城市更新持续推进，预计2021年上海高端住宅市场仍将维持热度。
  • 随着旧改发力，中心城区仍将有较多地块出让，但受“三道红线”及银行涉房类贷款限制，房企扩充土地储备的步伐或将放缓。
  • 政府在“十四五”开局之年继续坚持“房住不炒”定位，预计政策将更加精细化，因城施策甚至因片区施政。

市场聚焦——房贷比例收紧

• 2021年1月1日起实施的房地产贷款集中度管理制度，旨在限制个人住房按揭贷款增速，促进房地产市场健康发展。
• 该政策对大型银行影响较小，但对部分房企形成压力，影响其资金链和土地储备扩张。

住宅销售市场展望

• 2021年上海高端住宅市场预计继续保持热度，多个项目集中入市。
• 政策层面将继续推行精细化管理，推动房地产市场向更健康、可持续的方向发展。

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