上海住宅销售市场简报2021年第一季度_3页_2mb

上海房地产市场总结（2021年第一季度）

核心内容概述

2021年第一季度，上海房地产市场在政策调控和市场供需的双重影响下呈现出复杂态势。新房市场供应减少，但成交量有所回升，而二手房市场则因调控政策影响出现降温。同时，住宅土地市场表现活跃，尤其在中心城区，多个优质地块成交。

主要观点

新房市场

• 供应量下降：第一季度上海新建商品住房新增供应约97万平方米，环比下跌59.2%，较2019年第一季度下降33.5%。
• 成交量上升：一手商品住宅成交量共计约321万平方米，环比上涨11.9%，较2019年第一季度上升126.2%。
• 价格稳中有升：成交均价环比上涨6.2%，达到每平方米人民币55,800元，同比持平。
• 高端公寓市场：供应量有限，仅瑞虹新城天悦耀庭一个项目入市，带来240套可售单元。成交量约26.8万平方米，较上季度上升58.1%，较2019年第一季度上升21.0%。价格指数环比上升3.5%，同比下降0.4%，平均成交价格为人民币每平方米116,300元。

二手房市场

• 政策影响显著：2、3月份出台的限售、限购、限贷政策以及中考新政，导致学区相关的二手房市场降温，成交量出现明显下降。
• 市场理性回归：部分家庭因一手房积分政策延后置换需求，二手房挂牌价格趋于理性，市场观望氛围浓厚。

土地市场

• 居住用地成交活跃：第一季度上海共成交11幅居住为主用地，成交可建面积122.2万平方米，平均楼面价约人民币每平方米34,250元。
• 中心城区表现突出：黄浦区豫园社区及虹口区嘉兴路街道的住宅地块楼面价分别达到约人民币每平方米90,000元，位列历年来前三。
• 租赁用地供应：第一季度上海出让14幅纯租赁用地，建筑面积83.1万平方米，平均楼板价约人民币每平方米4,650元，多位于浦东新区及闵行区产业园区。

关键信息

政策调控

• 沪十条新政：1月21日出台，包含限售、限购、限贷等措施，旨在抑制炒房行为，优先满足无房家庭和刚需购房者。
• 积分购房制度：2月6日起实施，针对认购比超过130%的楼盘，购房资格与社保缴纳时长挂钩，优先满足无房家庭和改善型需求。

市场趋势

• 新房市场淡季：受春节影响，第一季度新房市场供应有限，但成交量仍保持增长。
• 二手房市场降温：政策调控导致学区房热度下降，市场进入观望期。
• 高端市场活跃：高端公寓市场成交量上升，价格保持稳定，部分项目如露香园、古北壹号等表现突出。

未来展望

• 集中供地传闻：年初有消息称上海在内的22城将实行一年三次集中供地，预计对市场产生深远影响，但具体执行方式仍需关注。
• 房价地价联动机制：3月初发布新政，要求深化完善房价地价联动机制，推动商品住宅用地限价竞价，有助于提升市场透明度和开发商盈利能力。
• 政策环境维持：上海在限售、限购、限贷等方面采取严格措施，预计年内政策环境将保持稳定。

市场聚焦

积分购房制度

• 基础分：根据是否为上海户口、婚姻状况、名下房产情况等设定，满分60分。
• 动态分：根据社保缴纳时长及购房记录设定，满分24分。
• 政策影响：更加灵活细致，兼顾刚需和改善型需求，对其他大城市有借鉴意义。

数据支持

• 图1：分季度一手商品住宅供应量、成交量及价格水平（Q2/2016-Q1/2021）
• 图2：二手住宅销售成交量及价格水平（2016年1月-2021年2月）
• 图3：一手高端公寓供应量（Q2/2016-Q1/2021）
• 图4：一手高端公寓成交量及价格指数（Q2/2016-Q1/2021）
• 图5：住宅土地成交面积（可建面积）和楼板价（Q2/2016-Q1/2021）

表格数据

表1：上海购房积分政策

表2：一手商品住宅市场各业态表现（Q1/2021）

表3：一手住宅成交均价最高的五个公寓项目（Q1/2021）

联系信息

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