上海住宅销售市场简报2020年第二季度_3页_953kb

上海住宅市场总结（2020年第二季度）

核心内容

2020年第二季度，上海住宅市场整体呈现供需双旺的态势，市场信心提振，土地成交活跃。一手商品住宅和高端公寓市场表现突出，而二手房市场在疫情后也迎来强劲反弹。同时，政府对房地产市场的调控政策保持相对稳定，土地市场延续火热局面。

主要观点

• 一手商品住宅市场回暖
  第二季度上海新增供应约206.5万平方米，环比增长三倍有余，同比下降4.3%。成交量达248.2万平方米，环比增长159.2%，同比增长15.1%。成交均价达到60,280元/平方米，环比上涨8.1%，同比增长11.7%。市场主要由高端住宅带动。

• 高端公寓市场活跃
  本季度上海高端公寓新增供应20万平方米，环比增长119.1%。成交量达28.8万平方米，环比增长130.2%，同比增长47.1%。成交均价为116,700元/平方米，环比上涨4%，同比增长1.3%。碧云板块打破十年供应真空，新项目认筹火热。

• 二手房市场释放积压需求
  第二季度上海二手房市场成交约609万平方米，5月成交量达217万平方米，为2016年底以来最高水平。6月成交量略有回调，但整体仍保持高位。二手房均价同比上涨5.2%，达到39,500元/平方米。

• 土地市场活跃
  第二季度上海共成交27幅纯住宅销售用地，总可建面积达183.3万平方米，平均楼面价为21,977元/平方米。浦东临港推出11万平方米住宅土地，均以较高溢价成交，溢价率在16%-53%之间。中心城区外土地成交占比高，市场热度持续。

• 区域规划利好住宅市场
  新年以来，上海多个区域（如虹桥商务区、北外滩、临港）的控规及建设方案得到修订或批复。新增轨道交通和商务区建设带动了周边住宅土地的关注度。虹口区嘉兴路街道HK271-01地块由招商蛇口以81,000元/平方米楼板价摘得，成为市场焦点。

• 市场展望
  预计2020年下半年，上海高端住宅市场将持续保持高供应量，多个已开盘项目将推出新批次。市场成交或将因需求释放而走缓。政府调控政策保持稳定，上海预计不会出台大幅调控措施。土地市场活跃局面或将延续至第三季度，市中心优质地块有望在年内出让。

关键信息

一手市场数据

• 新增供应：206.5万平方米（环比+300%，同比-4.3%）
• 成交量：248.2万平方米（环比+159.2%，同比+15.1%）
• 成交均价：60,280元/平方米（环比+8.1%，同比+11.7%）

高端公寓市场数据

• 新增供应：20万平方米（环比+119.1%）
• 成交量：28.8万平方米（环比+130.2%，同比+47.1%）
• 成交均价：116,700元/平方米（环比+4%，同比+1.3%）

二手房市场数据

• 成交量：609万平方米（5月达217万平方米，为2016年底以来最高）
• 成交均价：39,500元/平方米（同比+5.2%）

土地市场数据

• 纯住宅销售用地成交：27幅，可建面积183.3万平方米
• 平均楼面价：21,977元/平方米
• 临港住宅地块溢价率：16%-53%

市场趋势

• 需求释放：疫情后市场供需回归，一手住宅成交量显著上升，二手房市场释放积压需求，成交量创近年新高。
• 价格回升：一手商品住宅和高端公寓价格均呈现上涨趋势，二手房价格也有所增长。
• 供应增加：高端住宅供应量大幅增加，市场选择空间扩大。
• 政策稳定：上海未出台大幅调控政策，市场保持平稳。
• 区域发展：多个区域规划利好推动住宅市场发展，市中心优质地块价值凸显。

机构信息

• 第一太平戴维斯：全球领先的房地产服务提供商，成立于1855年，拥有600多家分公司，覆盖全球主要地区。
• 市场研究部联系人：
  • James Macdonald（高级董事，中国区）
  • Shirley Tang（高级董事，上海）
  • Michelle Zhou（董事，上海）
• 公司声明：本报告仅作一般信息用途，不构成任何合同或法律依据，内容准确性不作保证，版权归属第一太平戴维斯研究部。

图表说明

• 图1：一手商品住宅供应量、成交量及价格水平，Q3/2015-Q2/2020
• 图2：二手住宅销售成交量及价格水平，2015年9月-2020年6月
• 图3：一手高端公寓供应量，Q3/2015-Q2/2020
• 图4：一手高端公寓成交量及价格指数，Q3/2015-Q2/2020
• 图5：住宅土地成交面积（可建面积）和楼板价，Q3/2015-Q2/2020

表格数据

表1：一手商品住宅市场各业态表现，Q2/2020

表2：一手住宅成交均价最高的五个公寓项目，Q2/2020