第一太平戴维斯-上海住宅销售市场简报2020年第二季度-2020.7-3页_953kb

上海住宅市场总结（2020年第二季度）

核心内容概述

2020年第二季度，上海住宅市场呈现供需双旺、土地市场活跃的态势。一手商品住宅及高端公寓市场成交量显著增长，土地成交面积创历史新高，市场信心得到提振。与此同时，二手房市场也因疫情后积压需求释放而达到近年来最高水平。整体来看，市场在疫情后逐步回暖，高端住宅带动市场表现，而大众市场仍面临一定压力。

主要观点

一手商品住宅市场

• 供应量回升：第二季度上海新建商品住房新增供应约206.5万平方米，环比增长三倍以上，同比下降4.3%。
• 成交量增长：一手商品住宅成交量共计约248.2万平方米，环比增长159.2%，同比增长15.1%，达到2017年以来的最高水平。
• 价格稳步上升：成交均价环比上涨8.1%，达每平方米人民币60,280元，同比上涨11.7%。
• 市场结构：市场成交主要受到高端住宅市场的带动。

高端住宅市场

• 供应量激增：第二季度上海一手高端公寓新增供应约20万平方米，环比增长119.1%，同比上升47.1%。
• 成交量攀升：一手高端公寓成交量约28.8万平方米，环比增长130.2%，同比上升47.1%。
• 价格指数上涨：价格指数环比上升4%，同比上升1.3%，平均成交价格达每平方米人民币116,700元。
• 区域表现：碧云板块结束十年“供应真空期”，入市项目认筹火热；市中心传统豪宅板块及前滩等热门地区亦保持高认筹率。
• 二手房高端市场：成交量较上季度翻倍，平均价格达每平方米人民币110,200元，价格指数环比上涨1.9%，同比上涨2.0%。

住宅土地市场

• 土地成交活跃：第二季度上海共成交27幅纯住宅销售用地，成交总面积183.3万平方米，创2015年以来新高。
• 楼面价上涨：平均成交楼面价约为每平方米人民币21,977元，其中浦东临港地块溢价率在16%-53%之间。
• 区域热点：新增供应主要集中在临港、北外滩等区域，受区域规划利好影响，住宅土地备受开发商关注。
• 租赁用地情况：第二季度无纯租赁用地成交，仅有科研设计用地及住宅租赁综合地块出让。

关键信息

市场趋势

• 一手市场：供应量和成交量均显著回升，市场信心增强。
• 二手房市场：成交量在5月达到2016年底以来最高，6月有所回调，预计下半年受开发商推盘影响，成交量将有所波动。
• 高端市场：供需两旺，成交量与价格均保持增长，市场表现亮眼。
• 大众市场：仍受经济环境影响，维持承压状态，但预计下半年将有所回暖。

区域规划影响

• 上海多个区域（虹桥商务区、北外滩、临港等）的控规及建设方案已修订或获批，新增轨道交通及商务区建设推动住宅市场发展。
• 北外滩附近的虹口区HK271-01地块以约81,000元/平方米楼板价成交，为招商蛇口所获；临港核心区地块溢价率较高，显示市场热度。

土地市场展望

• 下半年趋势：土地市场成交预计继续活跃，尤其是市中心优质地块的出让。
• 政策影响：中央政府继续防止资金违规流入房地产市场，部分城市已收紧调控，但上海市场供需平衡，预计不会出台大幅调控政策。
• 融资改善：部分开发商融资情况好转，将增加优势地块的土地储备，为未来供应提供支持。

图表说明

• 图1：一手商品住宅供应量、成交量及价格水平（Q3/2015-Q2/2020）
• 图2：二手住宅销售成交量及价格水平（2015年9月-2020年6月）
• 图3：一手高端公寓供应量（Q3/2015-Q2/2020）
• 图4：一手高端公寓成交量及价格指数（Q3/2015-Q2/2020）
• 图5：住宅土地成交面积（可建面积）和楼板价（Q3/2015-Q2/2020）

表格说明

• 表1：一手商品住宅市场各业态表现（Q2/2020）

  • 公寓：新增供应1,933,474平方米，环比下降2.3%，成交量2,189,175平方米，环比增长16.8%，均价59,712元/平方米，环比增长11.0%
  • 别墅：新增供应132,021平方米，环比下降26.3%，成交量292,727平方米，环比增长3.5%，均价64,536元/平方米，环比增长17.5%
  • 总体：新增供应2,065,496平方米，环比下降4.3%，成交量2,481,902平方米，环比增长15.1%，均价60,281元/平方米，环比增长11.7%

• 表2：一手住宅成交均价最高的五个公寓项目（Q2/2020）

  • 苏河湾华侨城广场（静安区，苏河湾板块，销售面积605平方米，均价234,600元/平方米）
  • 露香园（黄浦区，老西门板块，销售面积420平方米，均价180,000元/平方米）
  • 虹桥尚嘉苑（闵行区，金虹桥板块，销售面积3,527平方米，均价163,800元/平方米）
  • 三湘印象名邸（浦东新区，三林板块，销售面积1,722平方米，均价154,200元/平方米）
  • 茂名公馆（黄浦区，淮海中路板块，销售面积1,303平方米，均价151,100元/平方米）

结论

上海住宅市场在2020年第二季度展现出强劲的复苏迹象，尤其在高端住宅市场表现突出。随着疫情逐步稳定和区域规划利好，市场信心增强，土地成交活跃。然而，大众市场仍面临一定压力，预计下半年将逐步回暖。第一太平戴维斯认为，市场将保持供需平衡，房价稳定，政策调控力度或将适度。