房地产行业深度报告_城市远望系列报告第一篇_最美不过太阳系_遍寻正是长三角_44页_2mb

城市远望系列报告第一篇：最美不过太阳系，遍寻正是长三角

核心内容

1. 国家城市化战略转向城市群发展

• 十九大以来，国家城市化战略从发展中小城市转向以城市群为核心。
• 我国城市化率处于 $50% - 70%$ 阶段，大城市将不断扩张，城市群成为经济和人口集聚的重要载体。
• 长三角城市群因其人口规模、经济活动和基础设施的综合实力，被认为是发展前景最好的城市群。
• 世界主要城市群如美国大西洋沿岸城市群、日本太平洋沿岸城市群等，均体现了经济与人口向核心城市集聚的趋势。

2. 长三角城市群优势显著

• 长三角城市群拥有1.5亿常住人口，2016年GDP达14.8万亿元，人均GDP为9.8万元。
• 外贸活跃，年进出口总额达13.5万亿元，贸易依存度为38.5%。
• 总部经济活跃，36%的世界500强企业总部位于长三角。
• 教育和医疗资源丰富，拥有30家全国百强医院和24所一流高校。
• 交通网络发达，拥有17座空港，铁路路网密度为4.6公里/百平方公里，是三大城市群中最高的。

3. 房地产市场机会显现

• 全国房地产市场进入城市分化阶段，长三角核心城市周边的卫星城及新城具有显著发展潜力。
• 环上海卫星城新房销售规模近期预计达1500亿元，远期有望达3000亿元。
• 环杭州及南京的卫星城销售规模远期也有望突破3000亿元。
• 长三角房地产市场具备三大核心驱动因素：本地刚需、改善型需求、核心城市外溢需求。

主要观点

1. 长三角城市群具备“太阳系模型”结构

• 长三角城市群具有“一超多强”的布局，上海作为核心城市带动南京、杭州等二级城市共同发展。
• 与京津冀的“双星模型”和粤港澳的“三星模型”相比，长三角更有利于城市群的均衡发展和经济活力。

2. 房地产市场发展呈现阶段性特征

• 房地产市场发展分为三个阶段：本地首套房需求、本地改善型需求与新本地人首套房需求、核心城市外溢需求。
• 长三角卫星城在交通融城后，逐步进入第三阶段，外溢需求带动市场增长。

3. 长三角具备多重优势，发展潜力大

• 长三角人口基数大、产业门类齐全、经济腹地广，具备强大的发展潜力。
• 长三角城市群的综合得分最高，其房地产价值随着城市化水平提升而水涨船高。

关键信息

1. 人口与经济数据

• 长三角城市群2016年总人口为1.5亿，GDP为14.9万亿元，占全国GDP的20%。
• 京津冀城市群总人口为1.1亿，GDP为7.6万亿元，占全国GDP的10.2%。
• 粤港澳大湾区总人口为6670万，GDP为9.3万亿元，占全国GDP的12.5%。

2. 城市群发展模型对比

• 长三角：太阳系模型，一超多强，发展均衡。
• 京津冀：双星模型，京津主导，其他城市发展滞后。
• 粤港澳：三星模型，广深港三足鼎立，人口分布相对均衡。

3. 城市群房地产市场规模预测

• 环上海卫星城房地产市场规模近期预计1500亿元，远期可达3000亿元。
• 环杭州及南京卫星城远期市场规模均有望突破3000亿元。
• 京津冀环北京卫星城远期潜在市场规模达3135亿元，近期预估1244亿元。
• 粤港澳卫星城市场主要由本地经济发展主导，远期市场规模潜力较大。

4. 投资建议

• 推荐关注深耕长三角、布局全中国的开发商：新城控股。
• 推荐关注产业新城龙头：华夏幸福。
• 推荐关注最具成长性的二线地产龙头：阳光城。
• 推荐关注积极布局长租公寓的杭州地产龙头：滨江集团。

风险提示

• 房地产销售不及预期。
• 利率上升幅度及速度高于市场预期。

图表目录摘要

• 图1：日本东京、大阪城市群扩张趋势。
• 图2：世界各国经济集中度情况。
• 图3：中国集聚度偏低，仍有提升空间。
• 图4：集聚度达到一定程度后进入稳态。
• 图5：2009年中、美、日、巴西、南非产业结构。
• 图6：2015年中、美、日、巴西、南非产业结构。
• 图7：中国城市发展战略变迁。
• 图8：长三角、京津冀基数大增速放缓，粤港澳增速上升。
• 图9：粤港澳外来人口比例高于长三角和京津冀。
• 图10：长三角和京津冀内部人口流动更明显。
• 图11：粤港澳城镇化水平最高，京津冀不均衡，长三角略降。
• 图12：三大城市群人口密度下降，但京津冀仍最大。
• 图13：长三角和京津冀为单核，粤港澳为广深港三核。
• 图14：京津冀人口分布最不均衡。
• 图15-17：三大城市群规划区域。
• 图18：长三角GDP总量及增速优势。
• 图19：粤港澳人均GDP最高。
• 图20：长三角居民储蓄余额最大。
• 图21-22：三大城市群二产与三产占比。
• 图23：长三角产业丰富，具有互补性。
• 图24：世界500强企业总部分布。
• 图25：总部经济有助于区域经济进入价值链上端。
• 图26：长江贯穿长三角腹地，贸易便利。
• 图27：上海港和舟山港位于长江出海口，具有战略意义。
• 图28：粤港澳外贸依存度最高。
• 图29：长三角实际利用外资最多。
• 图30-34：长三角、京津冀、粤港澳教育与医疗资源分布对比。
• 图35：长三角航空运输占优。
• 图36：长三角交通联系紧密。
• 图37：长三角综合实力最强。
• 图38-40：三大城市群发展模型。
• 图41-43：环上海、杭州、南京卫星城房地产市场规模。
• 图44-48：房地产市场与核心城市距离、本地发展水平的关系。
• 图49-52：昆山、太仓、临安、德清发展阶段分析。
• 图53-55：京津冀环北京卫星城发展对比。
• 图56-58：广佛同城化带动佛山进入第三阶段。
• 图59-63：新城控股、华夏幸福、阳光城、滨江集团财务数据。

表格目录摘要

• 表1：国家政策支持城市群发展。
• 表2：三大城市群概况。
• 表3：长三角铁路交通发达，粤港澳高速公路占优。
• 表4：环上海卫星城市场规模估计。
• 表5：环南京卫星城市场规模估计。
• 表6：环杭州卫星城市场规模估计。
• 表7：部分长三角卫星城主导产业。
• 表8：北京卫星城市场规模估计。