金地集团深度报告：深耕长三角，加大一二线布局_20页_1mb

金地集团深度报告总结

公司总览

历史沿革

• 1988年成立于深圳，2001年在上海证券交易所上市。
• 2006年完成全国七大区域布局，2012年收购星狮地产并更名金地商置。
• 2019年销售金额达2106.0亿元，位列行业前20名。

公司治理

• 无实际控制人，第一大股东为富德生命人寿保险股份有限公司，持股29.83%。
• 公司采用“集团+区域+城市”三级组织架构，总部设有14个职能部门。
• 2020年5月，监事周丹、独立董事贝多广和张立民因个人原因离职。

业务概览

• 核心业务为房地产开发，2020年上半年房地产开发收入占比达85.2%。
• 物业管理、物业出租及其他业务分别占8.3%、2.4%和3.3%。
• 拥有九大标准化住宅产品线，覆盖刚需、中高端改善型及高端豪宅市场。

分析方法介绍

可持续性分析框架

• 房企可持续性包括“历史报表可持续”和“未来经营可持续”。
• 通过分析历史报表，可以了解房企历史经营逻辑与信用风险。
• 通过分析未来经营，可评估房企的经营思路变化及信用风险趋势。

公司可持续性与信用资质分析

历史报表视角下的信用资质

资产可持续

• 存货：

  • 新增土储主要集中在二线、三四线城市，占比分别为60.6%和33.9%。
  • 聚焦长三角城市群，主要布局城市包括南京、沈阳、上海等。
  • 平均项目周期为3.2年，低于样本房企中位数3.9年。
  • 2017-2019年拿地强度持续下降，分别为71.3%、61.6%、57.0%。
  • 截至2019年末，土储倍数为4.8倍。

• 固定资产与投资性房地产：

  • 自持物业较少，截至2020H1，（投资性房地产+固定资产）/总资产为5.8%。
  • 可供出租建筑面积144.1万方，其中商业与写字楼占比55.3%，厂房占比44.7%。
  • 2019年商业与写字楼出租率为84%，厂房出租率为100%。
  • 2020年上半年租金收入为6.9亿元。

广义负债可持续

• 债务结构：

  • 2020H1，有息负债中银行贷款、境内债、非标、海外债占比分别为47.8%、36.2%、10.1%和5.9%。
  • 抵质押率为6.1%，低于TOP50房企中位数。
  • 短期有息负债占比为41.6%，略高于TOP50房企中位数。

• 偿债能力：

  • 现金短债比为1.1倍，较2019年末小幅下降。
  • 净负债率为74.0%，剔除预收账款后的资产负债率为69.9%。
  • 短长期有息负债比为71.1%，较2019年上升12.4个百分点。

• 表外不确定性：

  • 少数股东权益占比为35.4%，低于TOP50房企中位数。
  • 其他应收/应付款占比、长期股权投资占比均高于TOP50房企中位数。

未来经营视角下的信用资质变化

资产可持续

• 拿地：

  • 2020年1-11月新增土储计容建面991.0万方，对应总地价852.7亿元。
  • 拿地集中于大连、南京、沈阳、东莞和太原，占比分别为16.2%、7.3%、7.2%、6.9%和5.8%。
  • 一、二线城市拿地建面占比为73.6%，较2019年上升12.2个百分点。
  • 长三角仍是主要布局区域，占比为32.7%，与2019年基本持平。
  • 拿地集中度上升，TOP1、TOP3、TOP5城市拿地占比分别为9.7%、21.6%、30.9%，较2019年上升3.8、4.5、3.8个百分点。
  • 拿地强度为41.5%，较2019年下降15.5个百分点。

• 资产出售：

  • 2020年以来未见公司出售重大资产。

• 销售：

  • 2020年11月累计销售金额为2053.0亿元，同比增长17.2%。
  • 疫情后销售端恢复较快，5月销售金额增速首度转正。

• 回款率：

  • 未披露具体数据。

广义负债可持续

• 融资渠道：

  • 积极发行供应链ABS、中票、短融和公司债，1-11月累计净融资107.2亿元。
  • 2020年1-11月各类债券净融资为正。

• 融资成本：

  • 公司债平均发行利率为3.95%，较2018年下降148.8BP。
  • 短期融资券平均发行利率为2.69%，较2019年下降51.3BP。
  • 中期票据平均发行利率为3.53%，供应链ABS平均发行利率为1.66%，较2019年下降27.4BP。
  • 2020年1-11月各类债券平均发行利率为2.07%，较2019年下降4.7BP。

• 融资期限结构：

  • 平均发行期限为1.82年，较2019年增长0.8年。
  • 公司债平均期限为5.0年，较2018年增长0.7年。

公司治理可持续

• 控股结构：

  • 2020年以来未发生重大控股结构变动。

• 高层变动：

  • 2020年5月，监事周丹、独立董事贝多广和张立民因个人原因离职。

• 多元化：

  • 物业管理板块相对成熟，2019年实现营业收入30.7亿元。
  • 商业开发与运营板块包括商业综合体、产业园、长租公寓等。
  • 房地产金融板块自2006年开始探索，2010年拓展人民币基金业务。

风险提示

• 数据统计偏差。
• 房地产调控政策超预期，可能对房企信用资质造成影响。