深度报告-20201110-安信证券-金科股份-000656.SZ-一篇报告看懂一家房企系列（9）-金科股份深度报告_重仓成渝及长三角_拿地能级回升_20页_1mb

金科股份深度报告总结

公司总览

历史沿革

• 金科股份成立于1998年，总部位于重庆。
• 2007年开始全国化拓展，2011年在深交所A股上市。
• 2019年全口径销售金额达1860亿元，位列行业前20名。

公司治理

• 实际控制人为黄红云先生，截至2020年9月30日，合计持股31.04%。
• 公司股权结构中，红星家具集团有限公司持股11.00%，实际控制人为车建新。
• 公司采用“集团+区域+城市”三级组织架构，区域公司包括重庆、华东等15个区域。

业务概览

• 核心业务为房地产开发，占比93.0%。
• 物业管理、新能源业务分别占4.5%和1.0%。
• 2020年上半年营业收入为303.06亿元。

分析方法介绍

房企可持续性分析

• 房企可持续性分为“历史报表可持续”和“未来经营可持续”。
• “历史报表可持续”关注资产和负债的结构、周转、偿债能力等。
• “未来经营可持续”分析新增土储、融资渠道、销售表现、回款率等。

公司可持续性和信用资质分析

资产可持续

存货分析

• 2019-2020H1新增土储主要位于三四线及二线城市，占比分别为62.9%和37.0%。
• 区域布局聚焦成渝、长三角城市群，占比分别为28.4%、18.1%。
• 项目分布主要集中在重庆、成都等地，占比分别为12.8%和4.3%。
• 项目周期平均为2.8年，低于样本房企中位数3.9年。
• 拿地强度2020H1为62.9%，2017年以来整体较积极。

固定资产和投资性房地产

• 自持物业较少，截至2020H1，（投资性房地产+固定资产投资）/总资产为4.7%。
• 主要自持项目包括重庆渝北美邻汇和涪陵世界走廊，总建筑面积分别为4.7万方和9.4万方。
• 2019年出租率分别为95%和89%。

广义负债可持续

债务结构

• 融资以银行贷款为主，2020H1余额为717.1亿元，占比64.5%。
• 增信结构方面，有息负债抵质押率高于TOP50房企中位，2019年末为73.0%。
• 短期有息负债占比为32.8%，低于TOP50房企中位。

偿债能力

• 2020H1现金短债比为1.0倍，小幅下降。
• 净负债率为128.0%，相比2019年上升4.8个百分点。
• 剔预资产负债率为74.5%，相比2019年小幅回落0.7个百分点。

表外不确定性

• 少数股东权益占比为50.7%，高于TOP50中位。
• 其他应付款、其他应收款占比分别为8.9%和8.3%，低于TOP50中位。
• 对外担保/净资产为22.6%，较2019年末略有下降。

未来经营视角下的信用资质变化

资产可持续

• 2020年1-9月新增土储主要集中在重庆、贵阳、郑州等城市。
• 拿地能级有所回升，仍集中于成渝和长三角，滇黔、长江中游布局增加。
• 三季度拿地强度为30.1%，较上半年回落16.7个百分点。

销售表现

• 2020年1-10月全口径销售金额为1723.3亿元，同比增长26.7%。
• 2020H1回款率为97%，较2019年提升10个百分点。

融资渠道

• 公司积极发行公司债、中票、短融和ABS，1-10月累计净融资25.4亿元。
• 融资成本总体下行，平均发行利率为5.73%、5.53%、5.30%、5.62%。
• 平均发行期限为4.3年、4.0年、0.7年、1.0年，相比2019年有所拉长。

公司治理

• 2020年4月，天津聚金物业管理有限公司向广东弘敏企业管理咨询有限公司转让11%股权。
• 金科服务（物业管理板块）2020年10月获准赴港上市。
• 截至2020H1，金科服务在管签约建筑面积为25600万方，同比增长36%。

风险提示

• 数据统计可能存在偏差。
• 公司披露数据不完整。
• 房地产调控政策可能超预期。

多元化布局

• 物业管理：金科服务，2020年10月赴港上市。
• 新能源：金科新能源，成立于2014年，2020年上半年营业收入2.9亿元，同比增长69.2%。
• 科技产业：金科产业投资发展集团，进入13个省份17个城市。
• 文旅康养：文旅康养集团，提供文化旅游、健康养老产业服务。

经营情况汇总

• 2019-2020H1新增土储一二线占比为37.1%。
• 新增土储主要集中在成渝、长三角、长江中游城市群。
• 平均项目周期为2.8年，拿地强度为62.9%。
• 融资结构以银行贷款为主，占比64.5%。
• 有息负债抵质押率为73.0%，短期有息负债占比为32.8%。
• 现金短债比为1.0倍，净负债率为128.0%，剔预资产负债率为74.5%。
• 少数股东权益占比为50.7%，对外担保/净资产为22.6%。
• 2020年1-9月新增土储一二线占比为59.8%，较2019年上升21.2%。
• 主要布局城市圈占比为成渝19.9%、长三角19.9%，较2019年有所变化。
• 2020年1-9月，TOP1/3/5城市拿地占比分别为18.9%、38.9%、48.3%，较2019年有所上升。
• Q3拿地强度为30.1%，较2020H1下降16.7个百分点。
• 销售目标完成度稳定，回款率提升至97%。
• 1-9月各类债券净融资25.4亿元，融资成本下降，平均发债成本为5.63%。