深度报告-20201204-安信证券-新城控股-601155.SH-一篇报告看懂一家房企系列（16）_新城控股_深耕长三角_拿地强度回升_21页

新城控股总结

公司总览

历史沿革

• 新城控股成立于1993年，总部位于上海，主营业务包括住宅开发、商业开发及商业运营管理。
• 2012年新城发展在港交所上市，2015年新城控股集团在上交所上市。
• 2019年合约销售额达2709亿元，位列行业前20。

公司治理

• 控股股东为富域发展集团有限公司，持股比例为61.06%，实际控制人为王振华先生。
• 公司采用“战略总部+区域（城市）事业部+项目”三级组织架构，2020年初合并为19个区域公司。

业务概览

• 房地产开发为公司核心业务，2020H1占营业收入的90.9%。
• 拥有七大产品系列，包括住宅开发的“启航”、“乐居”、“圆梦”、“尊享”以及商业综合体的“国际广场”、“城市广场”、“生活广场”。

信用资质分析

资产可持续性

• 存量土储：聚焦于二线、三四线城市，主要分布于长三角地区，项目开发周期中位数为2.5年，低于行业平均水平。
• 静态利润空间：2020H1为9634元/方，较去年有所提升。
• 拿地强度：2020H1拿地强度为56.1%，高于监管红线。
• 土储倍数：2019年为5.1倍，土储资源丰富。

广义负债可持续性

• 债务结构：以债券融资为主，短期债务占比45%，有息负债抵质押率为78.3%。
• 偿债能力：2020H1现金短债比为1.3倍，净负债率为55.1%，剔预资产负债率为78.2%，均高于监管红线。
• 表外不确定性：少数股东权益、其他应付款占比高于行业平均水平，对外担保/净资产为29.2%，较去年小幅下降。

未来经营视角下的信用资质变化

资产可持续性

• 拿地：2020年1-10月新增土储总建面2755.2万方，拿地强度为39.2%，较去年上升16.8个百分点。
• 城市布局：拿地能级有所提升，1-10月一、二线城市拿地占比43.9%，较2019年上升1.9个百分点。
• 土储布局：新增土储仍集中于长三角地区，占比33.3%；在西北、中原、滇黔布局力度加大，占比分别为11.1%、7.2%、15.9%。

广义负债可持续性

• 融资渠道：积极发行美元债、ABS、超短融及公司债，1-10月累计获得净融资41.2亿元。
• 融资成本：总体下行，平均发债成本为4.5%，较2019年下降137.3BP。
• 融资期限结构：发债久期整体拉长，平均债券发行期限为3.1年，较2019年拉长0.9年。

公司治理可持续性

• 高层变动：袁伯银、陈德力先后辞去董事及联席总裁职务，陈德力转任宝龙商业。
• 多元化布局：多元化营业收入占比持续上升，2020H1为9.1%，较2019年上升1.6个百分点。

风险提示

• 数据统计偏差
• 公司披露数据不完整
• 房地产调控超预期

经营情况汇总

分析师声明

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