一篇报告看懂一家房企系列（3）：融信中国深度报告，债务期限结构稳定，拿地聚焦长三角-20200925-安信证券-19页_896kb

融信中国深度报告总结

公司总览

历史沿革

• 融信集团成立于2003年，初期业务集中于福州。
• 2010年起向漳州、厦门等福建省内城市拓展。
• 2013年起开始全国化拓展，首入杭州和上海。
• 2016年在港交所上市，总部迁至上海。
• 2019年实现销售额1413亿元，位列行业前25。

公司治理

• 实际控制人为欧宗洪先生，截至2020年3月31日，合计控制公司股权65.43%。
• 管理架构采用“集团-区域公司”二级架构，设十大区域公司，负责日常经营。
• 集团总部负责投资、财务、人力等管控，区域公司负责具体业务执行。

业务概览

• 核心业务为房地产开发，2020H1营业收入210.7亿元，其中97.7%来自物业销售。
• 其他业务包括建筑服务（1.2%）、租金收入及其他（1.1%）。
• 公司拥有四大产品线：中心系、世纪系、海月系、澜天系，分别对应商业地产、城市核心住宅、低密度住宅和改善型住宅。

分析方法介绍

房企可持续性是地产债研究的核心，包括：

• 历史报表可持续：分析资产和负债结构、偿债能力及表外不确定性。
• 未来经营可持续：评估新增土储质量、融资环境、销售情况及公司治理变化。

公司可持续性和信用资质分析

历史报表视角下的信用资质分析

资产可持续

• 项目分布：主要集中在二线城市，聚焦长三角、中原和海峡西岸城市群，占比分别为38.2%、22.2%、22.1%。
• 项目集中度：TOP1/3/5/10城市土储占比分别为22.2%、50.0%、60.9%、77.1%。
• 静态利润空间：基本稳定在1.5万元/平方米左右，2020H1销售均价23457元/平方米，存量土储平均楼面价7767元/平方米。
• 拿地强度：2018年以来拿地相对谨慎，2018、2019、2020H1分别为16.0%、26.0%、48.3%。

广义负债可持续

• 债务结构：债券融资占比较高，有息负债抵质押率适中，短期债务占比较低。
• 偿债能力：现金短债比（2019）为0.8倍，净负债率（2020H1）为91.2%，剔预资产负债率（2020H1）为73.8%。
• 表外不确定性：少数股东权益占比高于行业中位，长期股权投资、其他应收款占比不高，对外担保/净资产持平于TOP30中位。

未来经营视角下的信用资质变化

资产可持续

• 拿地：2020年1-8月新增土储总规划建面365.1万方，分布在15个城市。
• 拿地能级：三四线城市土储占比上升至31.2%，一、二线城市占比下降。
• 拿地集中度：TOP1/3/5/10城市拿地占比分别上升至19.8%、48.6%、66.4%、88.4%。
• 拿地强度：1-8月拿地强度为45.9%，略高于监管部门观察指标40%。
• 销售：1-8月累计销售金额845.3亿元，同比增长12.7%，完成全年销售目标的54.4%。
• 资产出售：2020年以来未见公司出售重大资产。

广义负债可持续

• 融资渠道：积极发行美元债、公司债和ABS，1-8月累计净融资25.0亿元。
• 融资成本：平均发行利率为6.15%，相比2019年回落226.4BP。
• 融资期限结构：债券平均发行期限2.4年，相比2019年拉长0.1年。

公司治理可持续

• 控股结构：未见重大变动。
• 高层变动：未发生重大变动。
• 多元化：对业务多元化持谨慎态度，其他业务规模较小，主要涉及物业服务、景观工程、资管运营等。

风险提示

• 数据统计偏差
• 房地产调控政策超预期

关键指标汇总