20220529-国盛证券-房地产开发2022W21_国务院会议再提支持住房需求_多个二线城市_四限_政策放松_16页_1mb

房地产开发行业周报总结

核心内容

本周房地产行业受到政策放松影响，市场出现一定波动，主要表现为：

• 国务院会议提出支持合理住房需求，不再提及“房住不炒”，为后续政策放松提供空间。
• 多个二线城市继续放松“四限”政策，包括限购、限售、限贷和房贷利率下调。
• 央行下调5年期LPR及房贷利率下限，推动部分城市房贷利率下调。
• 上海集中供地规则优化，降低房企拿地资金压力。
• 房地产板块整体表现不佳，中信房地产指数累计下跌3.4%，排名靠后。

主要观点

政策动向

• 国务院“525”会议强调因城施策，支持刚性和改善性住房需求，引导平台经济健康发展。
• 会议要求加大对民营企业支持力度，修复民营房企融资渠道，缓解流动性压力。
• 多个二线城市出台“四限”放松政策，如天津、湛江、肇庆、济南、太原、包头、青岛等。

市场表现

• 本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.4%，落后大盘1.49个百分点。
• 房地产个股多数下跌，仅40只个股上涨，其中涨幅前五为*ST宏盛、广汇物流、珠江控股、深圳华强、珠江实业。
• 跌幅前五为中房股份、绵石投资、福星股份、金科股份、深大通。

成交情况

• 新房成交面积：30个城市累计263.6万平方米，环比上升3.3%，同比下降44.2%。

• 一线城市新房成交面积为34.2万方，环比增长5.8%，同比下降54.4%。

• 二线城市新房成交面积为166.5万方，环比增长8.0%，同比下降38.1%。

• 三线城市新房成交面积为63.0万方，环比下降8.6%，同比下降51.0%。

• 二手房成交面积：12个重点城市累计112.5万方，环比下降1.3%，同比下降33.6%。

• 一线城市二手房成交面积为22.3万方，环比下降13.4%。

• 二线城市二手房成交面积为67.9万方，环比微幅增长0.2%。

• 三线城市二手房成交面积为22.3万方，环比增长8.7%。

关键信息

政策放松

• 天津：首套房公积金贷款最高额度提高至80万元。
• 广东湛江：上调公积金贷款额度，放宽异地贷款条件。
• 广东肇庆：降低首付比和利率，提高公积金贷款上限。
• 山东济南：长清区、章丘区不再限购，首套房贷首付比例降至40%。
• 山西太原：首套房首付比例降至20%，购房补贴，支持人才购房。
• 内蒙古包头：首套房公积金贷款首付比例降至20%，取消贷款间隔限制。
• 山东青岛：放宽公积金缴存要求，取消二手房房龄与首付比例挂钩。
• 黑龙江哈尔滨：购房人取得不动产权证即可上市交易。

融资情况

• 本周共发行房企信用债12只，发行规模135亿元，环比增加28.5亿元。
• 总偿还量152.22亿元，环比增加59.08亿元。
• 净融资额为-17.22亿元，环比减少30.58亿元。
• 主体评级以AAA为主，债券类型以中期票据为主，期限集中在1-3年。

投资建议

• 维持地产开发板块“增持”评级。
• 政策刺激核心在需求侧（销售）和资金侧（融资）。
• 建议关注A股：滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A。
• 建议关注H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。
• 物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复可能对市场造成超预期影响。

行业走势

• 本周房地产股表现分化，部分个股涨幅显著，但多数下跌。
• 重点房企中，富力地产、越秀地产上涨；佳源集团、金科股份、禹洲集团、建业地产、绿景中国地产下跌。

数据支持

• 各城市新房及二手房成交面积、同比、环比数据。
• 房企信用债发行量、偿还量及净融资额。
• 重点城市政策调整情况。

附录

• 投资评级说明：以相对基准指数的涨幅或跌幅为依据，分为买入、增持、持有、减持。
• 联系信息：国盛证券研究所（北京、南昌、上海、深圳）。