20220522-国盛证券-房地产开发2022W20_5年期LPR超预期下调_多地房贷降息_四限_政策放松继续扩散_14页_1mb

房地产开发行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业迎来多项政策放松措施，包括LPR利率下调及“四限”政策的进一步放宽，旨在刺激市场需求和改善企业融资环境。此外，重点城市新房与二手房成交情况继续承压，但部分城市政策松绑带来一定反弹。

主要观点

• LPR下调：5年期LPR下调15个基点至4.45%，首套房贷利率下限降至4.25%，二手房贷利率下限为4.45%。
• 政策放松扩散：全国多个城市出台“四限”政策放松措施，尤其以江苏、浙江等核心二线城市为主。
• 融资环境改善：房企信用债发行量增加，融资成本降低，信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企成为主要关注对象。
• 市场表现分化：中信房地产指数周涨幅为0.7%，在29个中信行业板块中排名垫底，但部分个股表现亮眼。

关键信息

1. LPR下调及政策放松

• LPR调整：5年期LPR下调15bps至4.45%，首套房贷利率下限降至4.25%，二手房贷利率下限为4.45%。
• 政策放松：各省级市场利率定价自律机制根据本地市场情况自主调整房贷利率加点下限。
• 地方政策：多地出台限购、限贷、限售放松政策，如苏州、天津、石家庄、郑州、福州等，部分城市还提供购房补贴。

2. 行情回顾

• 中信房地产指数：本周累计变动幅度为0.7%，落后大盘1.51个百分点，在29个中信行业板块中排名第28。
• 个股表现：84支个股上涨，51支下跌。涨幅前五为绵石投资（+48.5%）、*ST新城（+24.8%）、宋都股份（+19.1%）、*ST运盛（+16.0%）、广宇发展（+15.0%）。
• 重点房企表现：涨幅前五为旭辉控股集团（+14.1%）、碧桂园（+13.1%）、绿景中国地产（+10.8%）、泰禾集团（+10.7%）、龙湖集团（+9.9%）。跌幅前五为佳源集团（-43.7%）、金科股份（-11.5%）、蓝光发展（-5.7%）、华夏幸福（-4.5%）、金地商置（-3.8%）。

3. 新房与二手房成交情况

新房成交

• 全国30城：本周新房成交面积为253.4万平方米，环比下降5.2%，同比下降48.4%。
• 一线城市：新房成交面积为32.3万平方米，环比-26.3%，同比-56.9%。
• 二线城市：新房成交面积为152.9万平方米，环比-5.0%，同比-45.5%。
• 三线城市：新房成交面积为68.2万平方米，环比+9.0%，同比-49.6%。
• 累计成交：样本30城累计新房成交面积为5308.9万平方米，同比下降44.5%。一线城市累计为1020.6万平方米，同比下降40.0%。二线城市累计为3038.7万平方米，同比下降39.1%。三线城市累计为1249.6万平方米，同比下降56.6%。

二手房成交

• 全国12城：本周二手房成交面积为113.0万平方米，环比下降11.9%，同比下降31.2%。
• 一线城市：二手房成交面积为25.8万平方米，环比-23.8%。
• 二线城市：二手房成交面积为66.7万平方米，环比-7.6%。
• 三线城市：二手房成交面积为20.5万平方米，环比-7.9%。
• 累计成交：样本12城累计二手房成交面积为1933.9万平方米，同比下降35.4%。一线城市累计为570.4万平方米，同比下降40.4%。二线城市累计为1090.2万平方米，同比下降31.7%。三线城市累计为273.2万平方米，同比下降31.7%。

重点公司信用债情况

• 发行情况：本周共发行房企信用债13只，环比增加4支；发行规模106.50亿元，环比增加36.04亿元。
• 融资成本：部分房企债券利率显著下降，如碧桂园3年期公司债利率下降210个基点，信达地产3年期和5年期公司债分别下降145个基点和100个基点。
• 债券类型：以一般公司债为主（85.0%），主体评级以AAA为主（75.6%），期限以3-5年为主（48.6%）。

投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级，认为今年是政策宽松周期，关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。
• 推荐公司：A股包括滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股包括绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。
• 物管公司：推荐华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。

风险提示

• 政策执行力度：政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面下行：房地产基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复：疫情反复可能对市场造成超预期影响。