20221113-国盛证券-房地产开发2022W45_新房销售持续低迷_交易商协会支持民企债券融资_核心城市四限进一步放松_12页_606kb

房地产开发行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业整体呈现政策支持与市场表现分化并存的格局。交易商协会与中债增联合推出“第二支箭”民企债券融资支持工具，旨在缓解房地产企业融资压力，预计可支持约2500亿元民企债券融资。同时，核心城市如杭州和北京进一步放松限购限贷政策，为市场注入信心。然而，新房市场整体成交量持续低迷，二手房市场则有所回暖。市场信心不足、融资环境紧张以及疫情反复仍是影响行业发展的主要因素。

主要观点

• 融资支持：交易商协会和中债增支持民企债券融资，通过多种方式包括担保增信、信用风险缓释凭证、直接购买债券等，为房地产企业及其他民企提供融资便利。
• 政策放松：核心城市如杭州、北京继续放松限购限贷政策，杭州实行“认房不认贷”、降低二套房首付比例和房贷利率，北京通州区取消“双限”，有助于推动市场复苏。
• 市场表现：本周中信房地产指数涨幅领先大盘，达到9.6%，部分房企股票涨幅显著，如旭辉控股集团、碧桂园等，但部分个股表现不佳，如万泽股份、万业企业等。
• 新房市场：30个城市新房成交面积环比下降26.2%，同比下降33.2%，其中一线城市和二线城市表现尤为低迷。
• 二手房市场：12个重点城市二手房成交面积环比增长1.0%，同比增长27.3%，三线城市涨幅明显，市场信心有所回升。
• 信用债情况：房企信用债发行量增加，但净融资额为负，融资环境仍显紧张，融资成本有所上升。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，推荐关注A股和H股中表现较好的房企，如华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、绿城中国、华润置地、中国海外发展等。物业板块同样值得关注，如华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。
• 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期、基本面继续下行、疫情反复影响超预期。

关键信息

新房销售情况

• 本周30城新房成交面积为225.9万平方米，环比下降26.2%，同比下降33.2%。
• 一线城市新房成交面积54.3万平方米，环比下降29.1%，同比下降30.3%。
• 二线城市新房成交面积124.9万平方米，环比下降24.7%，同比下降36.0%。
• 三线城市新房成交面积46.6万平方米，环比下降26.5%，同比下降28.5%。
• 今年累计新房成交面积同比下降31.5%，其中三线城市跌幅最大。

二手房销售情况

• 本周12城二手房成交面积合计100.7万平方米，环比增长1.0%，同比增长27.3%。
• 一线城市二手房成交面积27.8万平方米，环比下降16.7%。
• 二线城市二手房成交面积43.9万平方米，环比增长1.6%。
• 三线城市二手房成交面积28.9万平方米，环比增长25.5%。
• 今年累计二手房成交面积同比下降28.0%，其中三线城市跌幅较大。

信用债发行情况

• 本周共发行房企信用债10只，环比增加3只，发行规模56.06亿元，环比增加6.56亿元。
• 总偿还量81.69亿元，环比减少105.49亿元，净融资额为-25.63亿元。
• 主体评级以AA+为主，债券类型以ABS为主，期限以5年以上为主。

政策动态

• 交易商协会支持民企债券融资，预计可支持约2500亿元，后续可能扩容。
• 杭州和北京放松限购限贷政策，杭州实行“认房不认贷”，降低二套房首付比例和房贷利率；北京通州区取消“双限”。
• 河南实施“保交楼”政策，对问题楼盘提供配套融资支持。
• 东莞推出房价申报新政，放宽价格调整幅度。
• 各地陆续出台保障性住房政策，如成都、保定、宁波等。

投资建议

• 开发板块：推荐关注A股和H股中的优质房企，如华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、绿城中国、华润置地、中国海外发展。
• 物业板块：推荐关注华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。
• 投资评级：维持地产开发板块“增持”评级，认为政策到位可带来相对和绝对收益，政策不到位则仅能带来相对收益。

总结

房地产行业在政策支持下有所回暖，但市场信心仍偏弱，新房销售持续低迷，二手房市场则表现较好。融资环境有所改善，但信用债净融资额仍为负，显示融资压力依然存在。政策放松空间继续被看好，包括限购限贷放松、保交楼力度加码和房企拿地支持。投资建议维持“增持”评级，推荐关注优质房企和物业板块。风险提示包括政策执行不及预期、基本面继续下行和疫情反复影响。