20220502-国盛证券-房地产开发2022W17_政治局会议再提支持住房需求_多个二线城市_四限_政策放松_15页_959kb

房地产开发行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业在政策层面出现积极变化，多个二线城市“四限”政策逐步放松，旨在支持刚性和改善性住房需求，促进市场平稳健康发展。同时，房地产板块整体表现落后于大盘，但部分房企股价出现显著上涨，融资环境有所改善。

主要观点

• 政策放松：中共中央政治局会议再次强调支持住房需求，政策宽松趋势明显。部分二线城市开始放松限购、限贷政策，如天津取消限价、沈阳和南京放宽购房资格、洛阳全面放松限贷。
• 市场表现：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.0%，落后大盘1.11个百分点。新房成交面积环比上升，但同比下降幅度较大，二手房成交面积环比显著增长，但同比仍呈负增长。
• 融资情况：房企信用债发行规模扩大，融资成本下降，融资环境改善。主要房企如温州高新、华发股份、保利发展、华润置地等债券利率较之前发行的可比债券有所下降。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，建议关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。

关键信息

1. 政策放松情况

• 天津：取消限价，自2022年7月1日起停止受理限价商品住房资格申请；自2022年10月1日起停止限价商品住房销售。
• 沈阳：非户籍居民购房不再需要连续缴纳个税或社保，外地职工家庭可申请公积金贷款。
• 洛阳：全面放松限贷政策，首套普通自住房最低首付比例为20%，二套普通自住房最低首付比例为30%。
• 中山：允许非户籍人才购买新建商品住房，吸引人才就业创业。
• 南京：放宽购房资格，非户籍居民家庭申请购房只需1年内累计缴纳6个月个税或社保。

2. 行情回顾

• 中信房地产指数：本周累计变动幅度为-1.0%，在29个中信行业板块排名中位列第11名。
• 上涨个股：共33支，较上周增长24支，涨幅前五为中交地产（+46.0%）、南国置业（+33.9%）、滨江集团（+22.6%）、沙河股份（+19.8%）、天保基建（+14.0%）。
• 下跌个股：共108支，跌幅前五为皇庭国际（-39.8%）、深大通（-34.9%）、泰禾集团（-24.5%）、绿景控股（-22.4%）、新光圆成（-21.9%）。

3. 新房成交情况

• 30个城市：本周新房成交面积为260.7万平方米，环比提升7.3%，同比下降55.3%。
• 一线城市：成交面积44.1万平方米，环比+10.1%，同比-60.4%。
• 二线城市：成交面积153.9万平方米，环比+5.7%，同比-52.4%。
• 三线城市：成交面积62.8万平方米，环比+9.2%，同比-57.8%。
• 累计成交：17周累计新房成交面积为4661.1万平方米，同比下降42.7%。

4. 二手房成交情况

• 12个重点城市：本周二手房成交面积合计137.4万平方米，环比增长18.0%，同比下降35.4%。
• 一线城市：成交面积39.8万平方米，环比+8.3%。
• 二线城市：成交面积74.8万平方米，环比+22.4%。
• 三线城市：成交面积22.8万平方米，环比+22.9%。
• 累计成交：年初至今累计二手房成交面积为1647.9万平方米，同比下降37.1%。

5. 重点公司境内信用债情况

• 发行情况：本周共发行房企信用债20只，环比上升4支；发行规模216.43亿元，环比上升51.71亿元。
• 融资成本：温州高新、华发股份、保利发展、华润置地等房企债券利率下降，融资成本降低。
• 融资结构：主体评级以AAA为主，债券类型以ABS和中期票据为主，期限以5年以上和1-3年为主。

投资建议

• 评级：维持地产开发板块“增持”评级。
• 重点房企：建议关注A股的保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份；H股的绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。
• 物管企业：建议关注华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、招商积余。

风险提示

• 政策执行不及预期：政策出台速度和执行力度可能不如预期。
• 基本面下行：房地产市场基本面若继续下行，可能引发连锁反应。
• 疫情反复影响：疫情反复可能对市场产生超预期影响。

图表目录

• 图表1：各行业涨跌幅排名
• 图表2：本周各交易日指数表现
• 图表3：近52周地产板块表现
• 图表4：本周涨幅前五个股
• 图表5：本周跌幅前五个股
• 图表6：重点房企涨跌幅排名
• 图表7：重点房企涨幅前五个股
• 图表8：重点房企跌幅前五个股
• 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比
• 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比
• 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比
• 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比
• 图表13：30城周度成交面积跟踪
• 图表14：本周12城二手房成交面积及同环比
• 图表15：本周一、二线城市二手房成交面积及同环比
• 图表16：本周二线城市二手房成交面积及同环比
• 图表17：本周三线城市二手房成交面积及同环比
• 图表18：12样本城市二手房成交面积数据跟踪
• 图表19：房企每周融资汇总
• 图表20：房企债券发行以债券评级划分
• 图表21：房企债券发行以债券类型划分
• 图表22：房企债券发行以期限划分
• 图表23：全国性政策
• 图表24：地方性政策

作者信息

• 分析师：金晶
• 执业证书编号：S0680522030001
• 邮箱：jinjing3@gszq.com
• 研究助理：肖畅、肖依依
• 执业证书编号：S0680121050002、S0680121070010
• 邮箱：xiaochang@gszq.com、xiaoyiyi3664@gszq.com

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投资评级说明

• 股票评级：买入（相对基准指数涨幅在15%以上）、增持（相对基准指数涨幅在5%~15%之间）、持有（相对基准指数涨幅在-5%~+5%之间）、减持（相对基准指数跌幅在5%以上）。
• 行业评级：增持（相对基准指数涨幅在10%以上）、中性（相对基准指数涨幅在-10%~+10%之间）、减持（相对基准指数跌幅在10%以上）。

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