20220508-开源证券-房地产行业周报_五一不及往年_交易所表态支持房企合理融资需求_13页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

2022年5月，房地产行业整体面临销售和融资的双重压力，但政策端持续放松，市场信心逐步恢复。分析师齐东认为，尽管五一假期销售表现不及预期，但政策支持与地方“因城施策”将推动行业回暖，维持“看好”评级。

主要观点

• 政策支持增强：中央和地方政府持续出台支持政策，包括降低购房门槛、放松限购、优化贷款政策、支持房企融资等。
• 市场信心恢复中：五一假期销售市场冷热不均，整体成交情况低于往年，但政策积极信号有助于市场信心逐步恢复。
• 融资端压力仍存：国内信用债发行规模大幅下降，海外债无新增发行，房企现金流压力仍需关注。
• 投资机会待释放：随着政策逐步放松，市场热度回升后，板块仍具备较好的投资机会。

关键信息

政策端

• 中央层面：
  • 国务院发布《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，推进城乡融合发展。
  • 深交所和上交所发布支持房地产企业融资的政策，鼓励优质房企拓宽融资渠道，促进行业平稳发展。
• 地方层面：
  • 惠州、南京、无锡、中山、徐州、贵阳、南昌、上饶、连云港、梅州、嘉兴、西安、长沙、金华、乐山、长春、马鞍山等地相继出台购房门槛降低、房贷利率下调、首付比例减少、公积金政策优化等措施。
  • 例如，徐州将土拍保证金比例降至50%，上饶对符合条件购房者给予每平方米200-500元补贴，梅州降低商贷首付比例，广州、无锡等地土拍以底价成交为主，地方国资平台参与度高。

销售端

• 新房成交持续下滑：
  • 2022年第18周，全国30大中城市新房成交面积126万平米，同比下降51%，环比下降43%。
  • 年初至今累计成交面积3867万平米，同比下降41%。
  • 一线城市、二线城市、三线城市单周成交同比增速分别为-63%、-39%、-60%，累计增速分别为-39%、-37%、-49%。
• 二手房市场低迷：
  • 2022年第18周，全国11城二手房成交面积41万平米，同比增速-7%，前值-32%。
  • 年初至今累计成交面积1629万平米，同比增速-34%。
  • 北京、深圳等城市二手房成交套数环比下降。

投资端

• 土地市场成交低迷：
  • 2022年第18周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3445万平方米，成交面积1527万平方米，同比下降78%。
  • 成交溢价率为8.3%，处于历史低位。
  • 广州、无锡、济南等城市完成首批次土拍，以央企、国企为主导，民企参与有限。

融资端

• 信用债发行减少：
  • 2022年第18周，信用债发行规模为38.5亿元，同比减少82%，环比减少83%。
  • 主要为中海地产发行30亿元公司债。
• 海外债无新增发行：
  • 海外债券市场未有新增发行，房企融资渠道受限。

一周行情回顾

• 板块表现：房地产指数下跌5.44%，板块表现弱于大市，排名28位。
• 个股表现：
  • 涨幅靠前：中润资源（+21.22%）、华夏幸福（+21.00%）、荣安地产（+18.12%）、空港股份（+14.00%）、广宇集团（+10.30%）。
  • 跌幅靠前：南国置业（-15.38%）、天地源（-12.23%）、招商蛇口（-12.06%）、南山控股（-11.75%）、中天金融（-11.74%）。

投资建议

• 维持“看好”评级：分析师认为，随着政策持续放松，市场热度有望回升，房地产行业具备较好的投资机会。
• 风险提示：
  • 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
  • 调控政策超预期变化，行业波动加剧。

风险等级与适用范围

• 风险等级：R3（中风险）。
• 适用投资者：仅限专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。

评级说明

• 证券评级：
  • 买入（Buy）：预计相对强于市场表现20%以上；
  • 增持（outperform）：预计相对强于市场表现5%~20%；
  • 中性（Neutral）：预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动；
  • 减持（underperform）：预计相对弱于市场表现5%以下。
• 行业评级：
  • 看好（overweight）：预计行业超越整体市场表现；
  • 中性（Neutral）：预计行业与整体市场表现基本持平；
  • 看淡（underperform）：预计行业弱于整体市场表现。

估值方法与法律声明

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