20220806-安信证券-固定收益主题报告_天津土拍零距离（17_22）_二拍凉意依旧_城投拿地占比提升_7页_407kb

报告摘要

2022年8月1日，天津完成了2022年二轮土拍，整体市场表现低迷，成交地块均以底价成交，土拍“凉意”依旧。本次土拍规则基本延续首轮，但推地数量显著减少，流拍率虽有所下降，但仍高于全国平均水平，反映出市场持续疲软。

土拍规则保持稳定：
本轮土拍延续了限马甲、严控购地资金来源等政策，保证金比例仍为20%。预申请保证金制度继续执行，竞买人可使用预申请保证金替代竞买保证金。此外，南开区黄河道北侧地块下调起拍楼面价，降幅为7.4%。
土拍市场整体低迷：
本轮共推出11宗地块，较首轮的30宗大幅减少，流拍2宗，无地块撤销。广义流拍率由80.0%降至18.2%，但仍高于17城平均水平10.5%。成交金额达82.0亿元，全部为底价成交，平均溢价率是17城中最低的，显示市场缺乏购买力。
地块区位分布不均：
主城区仅南开区供地1宗，环城西青区和津南区分别供地3宗和1宗，远郊武清区和宝坻区分别供地2宗和1宗，滨海新区供地3宗。多数地块周边配套成熟、交通便捷，但市场整体低迷，导致房企参拍意愿不足。
城投企业主导市场：
国企在本轮土拍中表现活跃，全口径拿地金额达42.2亿元，占比51.4%，较首轮提升。其中，山西建投以30.3亿元拿地4宗，中国铁建以11.9亿元拍得2宗地。城投企业拿地金额占比也显著上升，达到50.6%。
民企参与意愿下降：
民企拿地金额仅为0.9亿元，占比1.1%，较去年第三轮和今年首轮分别下降47.0%和16.9%。仅有普丰房地产以0.9亿元拍得1宗地，未见主流民企参与。

土拍数据：
- 推地数量：11宗
- 流拍数量：2宗
- 成交数量：9宗
- 成交金额：82.0亿元
- 广义流拍率：18.2%
- 平均溢价率：17城最低
拿地企业分布：
- 国企：42.2亿元（占比51.4%）
- 城投企业：41.5亿元（占比50.6%）
- 民企：0.9亿元（占比1.1%）
楼市表现：
- 商品房销售面积累计同比低于-30%，自2022年3月以来市场持续低迷。
- 多数地块周边新房项目较少，市场缺乏热度。