20221022-安信证券-天津土拍零距离（13_22）_三拍热度不高_本地民企参与度略升_7页_428kb

天津土拍总结（2022年三轮）

核心内容

2022年10月17日，天津完成第三轮土拍，共推出17宗地块，成交金额为99.0亿元，整体热度不高。多数地块以底价成交，仅河西区9号地块实现低溢价成交。土拍规则基本延续前两轮，但部分地块通过降低起拍金额重新出让，以吸引市场参与。

主要观点

• 土拍规则延续：天津本轮土拍在拿地前、拿地中、拿地后规则基本保持不变，延续限马甲、严控购地资金来源等政策，仅静海区23号地块保证金比例为100%，其余为20%。预申请制度仍然适用。
• 土拍热度低迷：广义流拍率较前两轮有所改善，但平均溢价率仍处于较低水平，仅为0.1%，超九成地块底价成交。横向对比，天津广义流拍率为13城最低，平均溢价率低于13城平均水平2.4个百分点。
• 地块区位一般：主城区仅河西区供地2宗，环城区域（西青、北辰、津南）供地较多，远郊（宝坻、武清、静海）和滨海新区供地分布不均，整体市场反应平淡。
• 房企参与谨慎：天津楼市持续低迷，2022年3月以来商品房销售面积和价格同步下跌，截至2022年8月，销售面积累计同比降至-39.0%，导致房企拿地意愿较低。

关键信息

土拍数据概览

• 总推地数量：17宗
• 总成交金额：99.0亿元
• 平均溢价率：0.1%
• 广义流拍率：较前两轮改善，但具体数据未明确披露
• 地块分布：
  • 河西区：2宗
  • 西青区：2宗
  • 北辰区：2宗
  • 津南区：1宗
  • 宝坻区：3宗
  • 武清区：1宗
  • 静海区：1宗
  • 滨海新区：10宗

拿地企业分析

• 国企拿地金额：47.6亿元，占比48.0%，较第二轮小幅下降
  • 中海地产：34.7亿元，拿地金额最大
  • 中国建筑与城投联合：5.9亿元
  • 曲江新鸥鹏文化教育控股集团：6.4亿元
  • 康佳集团：0.7亿元
• 民企拿地金额：26.9亿元，占比27.2%，较前两轮显著提升
  • 万利通置业：7.2亿元
  • 天钲置业：5.7亿元
  • 天津津梁置业：5.3亿元
  • 天津中宝置业、北京滨悦地产等均有参与
• 城投拿地金额：42.7亿元，占比43.1%，较第二轮下降
  • 天津环城：13.4亿元
  • 北辰建设：6.4亿元
  • 国祥投发：6.4亿元
  • 天津生态城投资开发、新塘建设等也有参与

土拍特点

• 部分地块降价出让：如武清区51号地块起拍金额降低18.5%，西青区44号地块降低12.4%，以提高市场参与度。
• 仅河西区9号地块溢价成交：该地块位于市内核心老梅江板块，具备良好的教育资源、配套和交通条件，起拍金额较低，是本轮土拍唯一实现溢价成交的地块。
• 市场情绪谨慎：由于楼市低迷，房企参与土拍较为保守，国企仍为拿地主力，但民企参与度有所提升。

风险提示

• 信息不全面：可能存在未披露的地块信息或市场动态。
• 政策调控超预期：房地产调控政策可能进一步收紧，影响土拍市场表现。

结论

天津土拍市场在2022年三轮中表现依旧低迷，整体热度不高，以底价成交为主。虽然民企参与度有所上升，但主流房企仍保持观望态度。未来土拍市场走势需密切关注政策变化及市场复苏情况。