20221105-安信证券-济南土拍零距离（16_22）_三拍凉意明显_城投仍是拿地主力_8页_434kb

济南2022年三轮土拍总结

核心内容

2022年11月5日，济南完成2022年三轮土拍，整体市场表现低迷，土拍热度下降，所有地块均以底价成交。本轮土拍在规则上进行了部分调整，试行预公告出让制度，同时继续执行拿地中、拿地后的相关规则。城投企业成为拿地主力，而国有及民营企业参与度显著降低。

主要观点

• 规则调整：本轮土拍在拿地前试行预公告出让制度，住宅用地竞买意向金为300万-500万元，商业及其他用地为100万-200万元。预公告申请人在达到最高限价后享有优先竞得权，且第二期出让价款缴纳时间可延后30天。
• 市场表现：本轮土拍广义流拍率有所改善，但整体成交仍以底价为主，平均溢价率处于较低水平，显示市场持续低迷。
• 供地情况：三轮土拍共推出28宗地块，供地数量较第二轮有所增加，但无流拍或撤销地块。地块区位分布较分散，主城区仅占21.4%。
• 房企参与度低：由于市场环境不佳，房企参与热情不高，导致国有及民营企业拿地意愿下降，城投企业成为主要拿地力量。
• 城投主导市场：城投企业全口径拿地金额达64.0亿，占总拿地金额的86.4%，远高于前两轮的39.1%和76.7%。

关键信息

土拍规则调整

• 预公告制度：试行预公告出让，提高市场透明度。
• 意向金范围：
  • 住宅用地：300万元-500万元
  • 商业及其他用地：100万元-200万元
• 保证金比例：仍为20%，未作调整。
• 优先竞得权：预公告申请人可在触发最高限价后优先竞得土地使用权。
• 付款时间延后：第二期出让价款缴纳时间可延后30天。
• 流拍地块处理：流拍或终止出让地块通过降低起拍金额重新出让。

土拍市场表现

• 广义流拍率：较首轮的40.0%有所改善，但仍是16城中最低。
• 平均溢价率：低于16城平均水平2.0%，显示市场缺乏热度。
• 成交情况：
  • 共成交28宗地块，总成交金额74.1亿元。
  • 所有地块均以底价成交，市场情绪偏冷。
• 销售数据：2022年3月以来，济南商品住宅销售面积累计同比持续为负，8月降至-34.4%，楼市持续低迷。

拿地主体变化

• 国企拿地：
  • 全口径拿地金额12.4亿元，占比16.7%。
  • 较第一、二轮大幅下降，未见主流国企参与。
• 民企拿地：
  • 全口径拿地金额4.8亿元，占比6.4%。
  • 较第二轮下降，未见主流民企参与。
• 城投企业：
  • 全口径拿地金额64.0亿元，占比86.4%。
  • 济南城投集团、济南城建、济南城发集团、槐荫城投等为主要拿地主体。

风险提示

• 信息不全面：可能影响对市场真实情况的判断。
• 房地产调控超预期：政策变化可能对市场产生较大影响。

总结

济南2022年三轮土拍反映出当前房地产市场持续低迷，房企参与意愿较低，城投企业成为主要拿地力量。虽然试行预公告制度有助于提高市场透明度，但整体市场热度依旧不足，所有地块均以底价成交。同时，济南楼市销售数据持续负增长，进一步佐证了市场疲软状态。未来需密切关注政策变化及市场动向。