20230401-安信证券-固定收益主题报告_长春土拍零距离（6_23）_首拍凉意依旧_国企成拿地主力_7页_813kb

长春2023年首轮土拍总结

核心内容

2023年4月1日发布的《长春土拍零距离（6/23）：首拍凉意依旧，国企拿地主力》报告，详细分析了长春2023年首轮土拍的市场表现、规则变化及参与主体特征。整体来看，长春土拍市场依然低迷，成交热度不高，国企成为主要拿地力量，民企参与意愿显著下降。

主要观点

• 土拍规则基本稳定：长春2023年首轮土拍规则延续了前两轮的设定，包括限马甲、严控购地资金来源等要求，多数地块保证金比例为50%，仅宽城区1宗为100%。
• 溢价率低，成交以底价为主：本轮土拍平均溢价率延续较低水平，所有成交地块均以底价成交，广义流拍率有所改善，但仍为6城最高。
• 供地数量较低：长春首轮土拍共推出8宗地块，供地数量延续去年较低水平，且无地块流拍，仅1宗终止出让。
• 国企主导市场：国企全口径拿地金额达25.9亿元，占总成交金额的66.0%，较去年前两轮显著提升，其中城市公交集团和东来地产分别以15.7亿和10.2亿拍得2宗地。
• 民企参与度下降：民企拿地金额为7.7亿元，占比19.7%，较去年第二轮的100.0%大幅下降，仅力旺集团和万盛国邦置业有少量参与。
• 城投拿地占比小幅上升：城投拿地金额为5.6亿元，占比14.3%，较去年前两轮略有上升。
• 楼市整体低迷：长春商品房库存持续堆积，新建商品住宅及二手房价格持续下跌，房企参与土拍较为谨慎。

关键信息

土拍概况

• 推地数量：8宗
• 成交数量：7宗
• 成交金额：39.2亿元
• 广义流拍率：12.5%
• 平均溢价率：延续较低水平
• 主城区供地占比：50.0%
• 非主城区供地：二道区、汽车经济开发区各2宗

参与主体情况

地块成交明细

• 宽城区：2宗，均由力旺集团和万盛国邦置业以底价成交。
• 二道区：2宗，均由东来地产以底价成交。
• 汽车经济开发区：2宗，均由城市公交集团以底价成交。
• 南关区：1宗底价成交，1宗终止出让。

市场背景

• 楼市表现：新建商品住宅及二手房价格持续下跌，去化压力较大。
• 政策影响：房地产调控政策持续，房企拿地意愿谨慎。
• 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。

结构分析

土拍规则

• 拿地前：限马甲、严控购地资金来源
• 拿地中：溢价率限制在14%-15%，触顶后摇号
• 拿地后：多数地块土地金支付周期为6个月，宽城区1宗缩短至1个月

市场热度

• 主城区：南关区、宽城区各供地2宗，但热度不高，南关区1宗地块终止出让。
• 非主城区：二道区、汽车经济开发区各供地2宗，均以底价成交。

主体参与

• 国企：成为主要拿地力量，主导了大部分成交地块。
• 民企：参与意愿较低，仅少数企业参与，且拿地金额占比明显下降。
• 城投：拿地金额小幅上升，但未成为主导力量。

总结

长春2023年首轮土拍反映出市场整体仍处于低迷状态，房企拿地谨慎，国企主导市场。尽管广义流拍率有所改善，但平均溢价率仍为6城最低，楼市去化压力依然较大。未来市场走势需关注政策调控方向及房地产市场需求的恢复情况。