20220707-安信证券-武汉土拍零距离（9_22）_二拍热度一般_城投仍是拿地主力_7页_427kb

武汉土拍总结（2022年二轮）

核心内容

2022年6月29日，武汉完成2022年第二轮土拍，整体表现较为平淡，热度一般。本轮土拍延续了前几轮的规则，但商服地块的保证金比例有所下调，且房企可使用银行保函替代保证金缴纳。整体来看，武汉土拍市场在政策调控和市场低迷的双重影响下，呈现出供地减少、成交清淡、城投主导等特征。

主要观点

• 土拍规则基本稳定：武汉本轮土拍规则与前几轮基本一致，仅对商服地块的保证金比例进行了下调，允许房企使用银行保函替代保证金缴纳，降低了拿地门槛。
• 土拍热度整体一般：本轮土拍共推出16宗地块，较首轮有所增加，但远低于去年三轮的50宗。广义流拍率上升至18.8%，平均溢价率下降至1.2%，低于10城平均水平3.1个百分点，显示市场参与意愿不足。
• 板块热度不均：主城七区推出10宗地块，占比62.5%，但热度不高，仅洪山区白沙洲地块进入摇号环节，其余均底价成交；远郊黄陂区推出6宗地块，全部底价成交，显示市场对远郊地块兴趣较低。
• 城投主导市场：城投企业全口径拿地金额达87.4亿元，占比80.2%，明显高于首轮的50.7%，成为本轮土拍的主力。武汉城建以76.3亿元拿下3宗地块，为最大拿地企业。
• 国企参与度下降：国企全口径拿地金额为12.6亿元，占比11.5%，较首轮下降。主流国企保利发展参与度较低，仅以4.4亿元拍得1宗地块。
• 民企参与意愿减弱：民企全口径拿地金额为8.9亿元，占比8.2%，为五轮集中土拍中最低水平，仅以当地小型民营房企为主，未见主流民企参与。

关键信息

• 土拍数据：
  • 推地数量：16宗
  • 成交数量：13宗
  • 成交金额：108.9亿元
  • 平均溢价率：1.2%
  • 广义流拍率：18.8%
• 地块分布：
  • 主城七区：10宗，占比62.5%
  • 黄陂区：6宗
• 拿地企业：
  • 城投企业：武汉城建、汉阳控股、湖北科投等
  • 国企：保利发展、金融街投资
  • 民企：花桥集团、锦厦房地产等
• 市场背景：
  • 武汉楼市持续低迷，住宅销售量价齐跌
  • 房企参拍谨慎，市场观望情绪浓厚

风险提示

• 信息搜集不全面
• 房地产调控政策可能超预期

表格与图表

• 表1：武汉本轮土拍规则基本不变，包括参与资格、保证金比例、地块限价、竞拍规则等。
• 表2：武汉2022年二轮土拍明细，包括地块性质、成交状态、起拍楼面价、成交楼面价、溢价率、成交价格及拿地企业等信息。
• 图1：武汉2022年二轮土拍基本情况（宗数与金额）
• 图2：武汉本轮土拍广义流拍率上升、平均溢价率下降
• 图3：武汉广义流拍率为10城最高
• 图4：武汉平均溢价率明显低于10城平均水平
• 图5：2022年以来，武汉住宅销售量价齐跌
• 图6：城投仍是拿地主力，民企参与意愿明显减弱

总结

武汉2022年二轮土拍反映出市场持续低迷，房企拿地意愿减弱，城投企业成为主要参与者。尽管政策有所调整，如商服地块保证金比例下调，但整体热度仍不高，平均溢价率显著下降，流拍率上升。市场对主城地块的热度仍不理想，远郊地块更显冷清。随着房地产调控政策的持续，市场参与者的信心不足，预计未来土拍市场仍将以城投企业为主导，民企参与度将保持较低水平。