20220616-安信证券-沈阳土拍零距离（21_22）_首拍凉意依旧_未见主流房企拿地_7页_395kb

沈阳2022年首轮土拍总结

核心内容

2022年6月15日，沈阳完成2022年首轮土拍，整体市场表现冷清，未见主流房企积极参与，主要由本地小型民企和城投平台拿地。本轮土拍体现出政策放松与市场低迷并存的特征。

主要观点

土拍规则调整

• 竞拍规则优化：沈阳调整了地价触顶后的竞拍方式，部分地块土地金支付周期延长至1年，以缓解房企资金压力。
• 取消自持要求：在拿地阶段取消了自持要求，但多数地块仍以竞自持保障性租赁住房方式确定竞得人。
• 保证金比例维持：拿地前保证金比例仍维持在20%-23%，延续了限马甲和购地资金来源控制政策。

推地数量与成交情况

• 推地数量大幅减少：沈阳本轮土拍仅推出5宗地块，与2021年三轮土拍的25宗以上相比明显下降。
• 全部地块底价成交：4宗地块以底价成交，成交金额合计14.0亿元，未出现溢价。
• 广义流拍率较高：广义流拍率从2021年第二、三轮的58.7%、70.4%降至20.0%，但仍高于2021年首轮的12.0%。

地块分布与市场表现

• 地块质量较好：地块主要分布在皇姑区、浑南区、沈北新区和经济技术开发区，交通便利，配套成熟。
• 热度不足：各板块拿地热度不高，仅有一宗地块（沈阳机电装备工业地块）停止交易，其余均底价成交。
• 市场整体低迷：沈阳商品房销售面积持续负增长，销售价格不断下跌，房企参与意愿较低。

关键信息

拿地企业分布

• 三盛控股：以6.1亿元底价拍得皇姑区兴远东地块。
• 汇祥地产：以0.6亿元底价拍得原47所地块。
• 城投高新发展：以7.3亿元底价拍得全运路南智慧大街西和全运三路北智慧大街西两宗地块。

地块调整信息

• 全运三路北智慧大街西地块：容积率下调，起拍金额下调5%。
• 沈阳机电装备工业地块：此前流拍，本轮重新推出，但未成交。

市场背景

• 销售数据低迷：2022年以来沈阳商品房销售面积持续负增长，销售价格下跌。
• 房企谨慎：由于市场环境不佳，房企拿地意愿较低，未见主流房企参与。

风险提示

• 信息不全面：可能存在未覆盖的地块或数据。
• 调控政策超预期：未来房地产调控政策可能进一步收紧，影响土拍市场。

数据对比

• 横向对比：沈阳广义流拍率高于21城平均水平15.5%，平均溢价率处于较低水平。
• 城市表现：沈阳土拍热度低于多数城市，显示市场信心不足。

图表说明

• 图1：沈阳2022年首轮土拍基本情况（宗数、成交金额）。
• 图2：广义流拍率仍较高，所有地块均为底价成交。
• 图3：沈阳广义流拍率高于21城平均水平。
• 图4：沈阳平均溢价率处于21城较低水平。
• 图5：沈阳住宅销售面积负增长，商品房价格持续下跌。
• 图6：沈阳集中供地中房企与城投平台拿地占比分布。

结论

沈阳2022年首轮土拍反映出当前房地产市场的低迷态势，尽管政策有所放松，但房企拿地意愿依然不足，市场整体仍处于观望状态。未来需关注政策变化及市场复苏迹象。