20220806-安信证券-固定收益主题报告_济南土拍零距离（18_22）_二拍热度一般_城投为拿地主力_8页_439kb

济南2022年二轮土拍总结

核心内容

2022年8月1日，济南完成2022年第二轮土拍，共推出22宗地块，成交金额71.9亿元，平均溢价率1.4%，较首轮略有下降，但广义流拍率有所改善，整体土拍热度一般。

主要观点

• 土拍规则基本保持稳定：延续了限马甲、严控购地资金来源等政策，但部分规则有所调整，如济阳区地块不允许联合竞买，最低保证金比例为20%。
• 配建要求放松：多数地块仅要求基础配建，如社区综合服务设施、教育设施等，仅科技城12街区组团地块有配建要求，降低了房企参拍门槛。
• 组团出让减少：本轮土拍中，7宗地块单独出让，占比31.8%，较首轮的14.3%有所上升，其余15宗地块被分为6个组团出让。
• 溢价率限制未变：地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后通过“竞建筑品质和建设进度”确定竞得人。
• 土地金缴纳周期：多数地块需在2022年12月25日前付清土地金，部分高新区地块除外。
• 部分地块重新推出：长清区平安片区组团地块重新推出，取消商业地块捆绑，起拍金额下调12.9%至5.0亿元。

关键信息

土拍数量与成交情况

• 推地数量：22宗
• 成交数量：22宗
• 成交金额：71.9亿元
• 平均溢价率：1.4%
• 广义流拍率：较首轮的40.0%明显下降
• 横向对比：济南平均溢价率低于18城平均水平2.7%

地块分布与区位

• 主城区供地：5宗
• 历城区供地：8宗（为本轮供地主力）
• 济阳区供地：4宗
• 长清区供地：3宗
• 高新区供地：2宗
• 热门地块：历城区彩石片区49号地块和唐冶片区50号地块地价触顶，进入竞品质和进度环节，最终以“三星级绿色建筑+封顶预售”成交。
• 底价成交地块：20宗，主要因区位较偏、配套不完善或配建要求较高。

拿地企业分析

• 国企拿地：全口径拿地金额23.1亿元，占比32.2%，较首轮的53.3%明显下降。
• 民企拿地：全口径拿地金额11.1亿元，占比15.5%，高于首轮但低于去年三轮。
• 城投企业主导：全口径拿地金额55.2亿元，占比76.7%，较首轮和去年三轮显著上升。
• 主要拿地企业：历下控股（13.4亿元）、西城集团（11.3亿元）、历城城发（10.6亿元）、长清财金、济清建发等。

具体拿地情况

• 华润置地：9.7亿元拍得1宗地
• 中信泰富与城投历下控股联合体：12.4亿元拍得科技城12街区组团3宗地
• 济阳区农业发展集团：1.1亿元拍得1宗地
• 瑞马集团与城投山东公用控股联合体：5.1亿元拍得1宗地
• 山东鑫都置业：3.2亿元拍得1宗地
• 山东虞郡房地产：2.8亿元拍得历城区郭店片区组团3宗地

风险提示

• 信息搜集不全面：可能存在未覆盖的地块或数据。
• 房地产调控超预期：政策变化可能对市场产生较大影响。

总结

2022年济南二轮土拍整体热度一般，主要表现为地块底价成交比例高，平均溢价率低，且城投企业成为拿地主力。土拍规则保持稳定，配建要求有所放松，降低了房企参与门槛。然而，国、民企拿地意愿较低，反映出市场信心不足或政策调控的影响。部分热门地块因配套完善和交通便利，吸引了竞争，但多数地块因区位和配套问题底价成交，显示出当前济南房地产市场仍处于调整阶段。