20221231-安信证券-济南土拍零距离（17／22）_四拍热度略升_城投仍为拿地主力_8页_643kb

济南2022年四轮土拍总结

核心内容概述

2022年12月29日，济南市完成第四轮土拍，共推出21宗地块，成交金额达66.8亿元，平均溢价率为2.1%，较前三轮略有提升，但整体仍保持较低水平。本轮土拍规则延续前几轮，未发生流拍或地块撤销情况，显示市场仍处于谨慎状态。城投集团仍是拿地主力，国企参与度有所提升，而民企参与度明显下降。

主要观点

1. 土拍规则基本保持稳定

• 参与资格：延续限马甲、严控购地资金来源的要求。
• 保证金比例：维持在20%至35%之间。
• 地块出让方式：7宗地单独出让（占比25.6%），其余20宗分为6个组团出让。
• 溢价率限制：多数地块仍为15%限制，市中区小梁庄项目113号地块最高限价为挂牌起始价。
• 地价触顶后的竞拍规则：继续采用“竞建筑品质和建设进度”方式决定竞得人。

2. 土拍热度略升，底价成交为主

• 成交情况：21宗地块全部成交，无流拍或撤销。
• 成交金额：总计66.8亿元，平均溢价率2.1%，较前三轮小幅提升。
• 区域分布：
  • 主城四区：共推出9宗地块，占比42.9%。
  • 济阳区：为本轮供地主力，推出12宗地块。
• 热门地块：历下区科技城片区组团3宗地地价触顶，进入竞建筑品质和建设进度环节，最终以“三星级绿色建筑+达到建筑单体地上总层数的百分之六十后办理预售许可”成交。
• 底价成交情况：18宗地块以底价成交，主要集中于市中区和济阳区。

3. 城投集团仍是拿地主力，国企参与度提升

• 国企拿地金额：20.0亿元，占比29.9%，较第三轮提升。
• 民企拿地金额：0.3亿元，占比0.5%，较第三轮大幅下降。
• 城投集团拿地金额：46.5亿元，占比69.6%，虽较第三轮有所下降，但仍为拿地主力。
• 主要竞得单位：
  • 保利置业：以20.0亿元拍得科技城片区组团3宗地。
  • 济南城投集团：以28.2亿元拍得3宗地。
  • 济南先行投资集团：以17.2亿元拍得济阳区3个组团地块（共11宗）。
  • 天桥财金投资等地方国企也有拿地行为。

关键信息

市场表现

• 楼市低迷：2022年3月以来，济南商品房销售面积累计同比持续为负，截至10月降至-24.5%。
• 房企参与谨慎：市场整体仍处于观望状态，房企参拍积极性不高。

数据对比

• 广义流拍率：济南为17城中最低水平。
• 平均溢价率：低于17城平均水平2.3%。
• 拿地结构：国企拿地占比提升，民企参与度下降，城投集团仍占据主导地位。

风险提示

• 信息不全面：可能存在未披露的地块或数据。
• 政策调控超预期：未来房地产政策可能进一步收紧，影响市场走势。

总结

济南2022年第四轮土拍延续了前几轮的规则，市场热度略升但整体仍低迷。城投集团继续主导市场，国企拿地占比提升，而民企参与度下降。热门地块集中在主城四区及济阳区，其中历下区科技城片区组团因地价触顶进入品质与进度竞拍环节。整体来看，济南土拍市场仍以底价成交为主，房企对市场信心不足，未来需关注政策调控对市场的进一步影响。